Финансовый кризис заставил компании более рационально подходить к аренде офисов. В результате предложение растет, а ставки снижаются
В конце года в Москве резко провалился спрос на офисные помещения. На рынке расширилось предложение объектов в аренду и на продажу. Арендные ставки пошли вниз. "Арендодатели с несданными площадями пребывают в растерянности. Послемноголетнего роста цен трудно быстро переключиться и начать охоту на арендатора, раньше ведь онприходилсам", - описывает ситуацию гендиректор риэлтерской компании "Собственник" Илья Шкоп. Брокеры полагают, что пока рынок офисной недвижимости не нащупал дна, поэтому коррекция цен можетпродолжиться и после новогодних праздников.
Освободите помещение
Увеличение количества выставленных на продажу и аренду коммерческих объектов наблюдалось еще в октябре. По данным компании "Миэль - Коммерческая недвижимость", объем предложения офисов расширился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75%, а их площадь возросла в 2,3 раза. Аналитики компании GVA Sawyer по итогам третьего квартала подсчитали совокупное предложение качественных офисных площадей. Оно составило 7,8 млн квадратных метров (еще около 0,5млн поступит на рынок до конца года).
Если раньше уровень вакантных офисных площадей колебался в районе 6-8%, то к осени поднялся до 30%. При этом доля свободных офисов в самом крупномофисном проекте - "Москва-Сити" - в ноябре увеличилась до 25%. Специалисты объясняют это тем, что здесьна локальном субрынке появился большой объем нового предложения. Многие инвесторы желаютраспродать офисные блоки, выкупленные впериод роста рынка, по 6-8 тыс. долларов заквадратный метр.
"В прошлом году объем реализованной площади на московском рынке составил 2,3 миллиона квадратных метров. В этом году планировалиреализовать 2,5 миллиона квадратных метров, но, скорее всего, объем продаж снизится до двух миллионов. Совокупное сокращение спроса на коммерческую недвижимость составило порядка 20 процентов", - говорит управляющий директор департамента услуг корпоративным клиентам и собственникам Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев.
"Количество сделок на офисномрынке в октябре-ноябре снизилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - отмечает заместитель директора отдела исследований, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis Ирина Флорова. По словам директора департамента по связям с общественностью компании AFI Development Наталии Ивановой, в секторе офисной недвижимости класса А сделок по аренде или продаже площадей крайне мало. При этом возрос интерес арендаторов к офисным площадям класса В. "Сданные офисы пока работают в том же режиме, однако не исключен вариант снижения ставок. С аналогичной ситуацией столкнулись торговые центры. Открытые центры пока не ощутили на себе последствия кризиса, однако существенно замедлилась сдача в аренду новых торговых площадей, поскольку торговые сети или приостановили свою экспансию, или выжидают снижения цен", - говорит она.
Руководитель компании RRG Group Денис Колокольников рассказывает, что на рынке купли-продажи сделки есть, но проходят они с 20-30−процентным дисконтом, хотя в среднем цены предложения в ноябре снизились лишь на 8%.
Офисное разнообразие
Стоит заметить, что рынок аренды офисов весьма гибко отреагировал на изменениеконъюнктуры (в отличие от, скажем, рынка жилья). По оценкамг-жи Флоровой из CB Richard Ellis, с октября ставки упали в среднем на 30%. По данным GVA Sawyer, финансовый кризисостудил рынок офисной недвижимости на 10-40%.
Кроме того, владельцы офисных площадей сталипроявлять гибкость в переговорах об условиях арендыиготовы предлагать арендаторам более короткие сроки договоров: три года вместо пяти-семи лет. Сокращаютсяставки индексации (ранее в договорах аренды прописывались ставки индексации 10-15%), предоставляются помещения с уже выполненной отделкой, тогда как преждеарендатор оплачивалвнутреннюю отделкупомещений, если въезжал в новое здание.
При этом на рынке стала плавно меняться структура предложения. "Часть собственников пошли на то, чтобы уменьшить площадис больших намелкие как более ликвидные", - отмечает г-н Колокольников. Появилось больше компактных блоков, предоставляемых в аренду. Если раньше вбизнес-центрахминимальная площадьблока составляла 500 квадратных метров, теперьможно найти помещение площадью от 200 квадратных метров.
Туманные перспективы
Основными жертвами кризиса, по мнению экспертов, станут объекты с завышенными арендными ставками, которые были сданы в аренду в пик роста цен. Аналитики предполагают, что многие компании, желая сэкономить, захотят переехать изцентра ближе к окраинам.
"В 2009 году будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связис отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностей сих привлечением, что вызовет снижение и коррекцию цен продаж. В течение 2009-2010 годов продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А: в первую очередь со стороны организаций, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля которых в общем спросе на офисную недвижимость докризиса составляла 20 процентов", - прогнозируют аналитикиGVA Saywer. По их расчетам, спрос на класс А может снизитьсяна 120 тыс. квадратных метров (при ставке 1090 долларов за метр), а наклассВ - на 140 тыс. квадратных метров при сохранении ставки 740 долларов за метр.
Ожидается увеличение доли свободного предложения субаренды в связи с сокращениемработников ряда компаний и предприятий (предоставление в аренду офисных помещений с выполненной отделкой, мебелью и офисной техникой).
При этом брокеры не устают повторять, что рано или поздно спрос восстановится. Тогда-то и обнаружится, что офисов вновь не хватает, поскольку из-за кризиса многие перспективные проекты оказались замороженными. Г-жаФлорова из CB Richard Ellis предполагает, что предложение офисных площадей в 2009году сократится на 50% и продолжит уменьшаться в 2010 году. Это, по ее мнению, может привести к росту ставок аренды уже во второй половине 2009 года, а в 2010−м ставки могут достичь докризисногоуровня.
Впрочем, многие игроки рынка недвижимости придерживаются пессимистичного сценария, согласно которому падение арендных ставок в 2009 году составит 30-40%.