Усыхание стройки

В Москве резко сократились объемы строительства. Произошло это еще до начала финансового кризиса

Фото: Ника Зиангирова

Первый заместитель мэра столицы Юрий Росляк недавно заявил, что за 9 месяцев с начала 2008 года в Москве введено около 2 млн кв. м жилья. Это почти в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда было введено почти 3,6 млн кв. м. Интересно, что такое катастрофическое падение объемов произошло задолго до обвала финансовых рынков. То есть виноваты не "мировые банкиры", а что-то , как говорится, "в консерватории неладно".

Параллельно сворачиванию объемов стройки шло резкое увеличение доли городского заказа. В первые 9 месяцев было построено 1,3 млн кв.м. для городских нужд. То есть уже две трети нового жилья не попадают на рынок. Таким образом, в Москве формируется совершенно новая ситуация, когда доля коммерческих застроек становится все менее и менее значительной. Если так будет продолжаться и дальше, то вскоре у покупателя жилья вообще не останется никакого выбора.

Девелоперы - в долгах

В 2008 году Москва в полной мере ощутила сокращение стройки: объемы за 9 месяцев неожиданно упали чуть ли не вдвое. "Объемы строительства действительно упали. Более того, в следующем году увеличения стройки не прогнозируется. Главным образом это обусловлено тем, что многие компании сосредоточены на завершении уже имеющихся объектов. В целом же речь идет о серьезном увеличении сроков строительства", - отмечает директор по маркетингу ГК "Конти" Юрий Синяев. По его словам, этот процесс можно объяснить макроэкономическими проблемами. На многих застройщиков оказала влияние ситуация на фондовом рынке, повлекшая за собой ужесточение условий по выдаче кредитов.

Многие из девелоперов оказались перед необходимостью выплачивать серьезные кредиты банкам при отсутствии возможности рефинансировать кратковременную задолженность. К примеру, кратковременная задолженность ГК ПИК составляет 1,3 млрд долларов, "Главмосстрой" Олега Дерипаски за год увеличил кредиторскую задолженность почти на 50% - с 24,86 млрд до 37,1 млрд рублей. Mirax Group до конца года должна вернуть банкам 260 млн долларов. Девелоперы вели себя в последние годы весьма агрессивно: на заемные средства покупали все новые и новые площадки. Одна из целей такой стратегии - выход на IPO с большим земельным банком. Однако успели разместиться на фондовом рынке меньше десятка компаний - прошлой осенью начался мировой кризис ликвидности.

В последние месяцы даже девелоперы, успевшие разместиться на фондовом рынке, испытывают трудности с кредитованием. Одной из причин стало изменение отношения банков к размеру максимальных кредитов. В основе такого изменения лежит обесценивание акций этих девелоперских компаний. Так, капитализация "Системы Галс" на LSE достигла примерно 300 млн долларов, при том что еще 1 июля она составляла 1,576 млрд, а в мае 2008 года - 2,3 млрд долларов. Капитализация ГК ПИК сократилась с 13,456 до 4,44 млрд долларов, стоимость AFI Development упала с 4,07 до 1,468 млрд долларов, а ГК ЛСР - с 7,45 до 3,28 млрд долларов.

Падение стоимости публичных компаний отразилось и на стоимости тех компаний, которые еще не провели IPO. По данным источников в девелоперских компаниях, стоимость российских застройщиков в настоящий момент высчитывается с минимальным дисконтом в 50% по отношению к июльским показателям. Учитывая, что банк не может выдать компании кредит больше, чем она стоит, многие столкнулись с проблемой получения необходимых средств.

"Поскольку большинство кредитов были краткосрочными, больше всего сейчас страдают те, кому нужно погасить их, например, до конца этого года. Они, можно сказать, сейчас оказались заложниками ситуации. Компаниям нужно более сбалансированно подходить к своим долгам, по возможности рассредоточивать их, продлевать по срокам", - говорит председатель совета директоров корпорации "Инком" Константин Попов.

Некоторые компании уже заявили о замораживании новых проектов. Весьма типичен отказ Mirax Group от строительства жилого комплекса на месте ЛЭП на севере Москвы. Вслед за отказом компанию покинули ее вице-президент Михаил Медведев, отвечавший за этот проект, и ряд сотрудников.

Без ипотеки и новых площадок

Не оправдались надежды застройщиков и на высокую динамику продаж, так как резко уменьшились возможности покупателей по ипотечному кредитованию. Многие банки отказались от ипотечных программ, связанных с первичным рынком, тем самым серьезно осложнив условия по кредитам на вторичку. С сентября 2008 года все крупные банки повысили кредитные ставки. В их числе ВТБ 24, Абсолют Банк, Росевробанк и Альфа-банк. Во всех этих учреждениях ставки по длинной ипотеке поднялись вплоть до 15%.

С 15 сентября АИЖК ужесточило правила рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банкам-партнерам , в частности перестало выкупать кредиты с первоначальным взносом меньше 30%. Однако этого оказалось недостаточно. С 1 октября банки один за другим стали полностью уходить от ипотеки на первичном рынке. В частности, Райффайзенбанк закрыл программу кредитования покупки квартир в новостройках. Как объясняют в кредитном учреждении, ипотека новостроек фактически ничем не обеспечена при риске, что девелопер не достроит дом. Такое же решение принял ВТБ 24, отказавшись от кредитования жилья в домах, готовых менее чем на 80%.

Активный мониторинг заложенных на первичном рынке объектов проводят Абсолют Банк и Альфа-банк , а Транскредитбанк остановил все ипотечные программы, не связанные с РЖД. В результате девелоперы, испытывающие сложности с получением кредитов, лишились возможности профинансировать свои проекты за счет продаж по ипотеке.

Еще одним фактором, вызвавшим сокращение объемов строительства, участники рынка называют недостаток перспективных площадок под застройку. "В 2008 году на сайте Московского тендерного комитета имелось только два предложения на участие в аукционе. Это реконструкция микрорайона Марьина Роща и строительство многофункционального комплекса на улице Профсоюзная. Других предложений по строительным площадкам жилой застройки нет", - говорит аналитик информационно-аналитического отдела УК "Пересвет-Инвест" Светлана Аксенова.

Более того, эксперты предполагают, что финансовый кризис текущего года вынудит многих девелоперов заморозить строительство на начальных этапах, это приведет к еще большему сокращению предложения. Кроме того, затормозились программы по освоению так называемых сложных территорий: земель под ЛЭП или территорий промзон. В частности, даже такой крупный игрок, как УК "Уникор" Бориса Иванишвили, уже много лет никак не может начать строительство "Садовых кварталов" на месте завода "Каучук".

Есть и еще один фактор снижения объемов строительства, о котором девелоперы предпочитают не говорить. В последние два года резко усложнилась система согласований. Внешне-то система не изменилась, но многие даже опытные девелоперы теперь не могут согласовать стройки и вынуждены продавать их. Возможности же прохождения системы остались лишь у очень узкого числа привилегированных игроков. В кулуарах девелоперы говорят, что нынешнее сокращение объемов строительства - побочный эффект передела рынка строительных площадок.

Снижение цен маскируют скидками

Большинство экспертов предрекает в 2008 году срыв планов по строительству жилья в Москве. "Очевидно, что сроки завершения строительства большей части объектов, заявленных на 2008 год, будут перенесены на конец года, а частично и на начало следующего года. Вероятность отставания от ранее заявленных сроков начатых проектов высока. Все это скажется на объемах предложения, недостаток которого будет ощущаться уже в следующем году", - говорит генеральный директор АКЦ "Миэль" Владислав Луцков.

Фото: ИТАР-ТАСС

По словам Константина Попова, даже тот небольшой прирост, который наблюдается на рынке вторичного жилья (в конце лета на рынке было около 25 тыс. квартир, сейчас - 28 тыс.), не может компенсировать дефицита. "Тем девелоперам, которые не дошли до фазы появления этого розничного товара, сейчас хуже всего. Если им сейчас не пролонгируют финансирование, единственное, что им останется, - это продавать весь проект, потому что в розницу, даже со скидкой, они продать товар не могут - его попросту нет", - говорит Константин Попов.

В октябре резко увеличилось количество квартир на вторичном рынке, предлагаемых к продаже, и впервые за долгое время снизились цены на некоторые виды недвижимости. "В сентябре активизировались владельцы инвестиционных квартир. Их количество оценивают в 8-20 процентов от общей массы предложения элитной жилой недвижимости. За две последние декады сентября было выставлено квартир на продажу столько, сколько в обычной ситуации за три месяца. При этом практически все квартиры выставляются по максимальной рыночной цене. Коррекция цен идет только на квартиры, которые экспонируются долгое время. Панических настроений нет", - считает Андрей Садо, директор департамента аренды элитных квартир Penny Lane Realty.

На первичном рынке застройщики пытаются не афишировать общего снижения цен, маскируя его под различные скидки, специальные акции, льготы или, скажем, бесплатные машино-места. Есть данные, что реальное падение цен за 6 недель с начала осени оставило уже 5-10% . А по данным генерального директора Tweed Ирины Могилатовой, в сегменте бизнес класса на рынке появились предложения от инвесторов с 20−процентными дисконтами.

Однако девелоперы и риэлтеры не хотят верить в возможность длительного падения цен. Их логика такова: московский рынок питается деньгами из сырьевого сектора. И пока менеджеры этого сектора и смежных областей получают высокие зарплаты, рынок не просядет - слишком большой остается потенциальный спрос.

По мнению генерального директора компании NRG National Realty Group Аркадия Литовского, есть несколько сценариев развития ситуации на московском рынке недвижимости: "Умеренно оптимистический сценарий предполагает, что стагнация продлится около года с понижением цен на пять-семь процентов, а в экономсегменте - до десяти процентов. Умеренно пессимистический сценарий означает стагнацию длительностью в два года. Цены при таком варианте могут снизиться на 10-15 процентов, а в экономклассе до 20 процентов. Наконец, есть и катастрофический сценарий: в течение ближайших шести месяцев произойдет обрушение рынка на 35-50 процентов с последующей стагнацией на год-полтора , и только через полтора-два года может начаться восстановление рынка".