Метровая лихорадка

Самарский рынок недвижимости, сильнее других в Поволжье испытывающий дефицит ликвидного жилья, лихорадят слухи о вероятном снижении цен. Но строители и риэлторы уверяют, что рыночных оснований для обесценивания недвижимости нет. Часть игроков может решиться на продажи с дисконтом за счет сокращения собственной рентабельности, только чтобы стимулировать спрос и снять напряжение с рынка, но затем цены вновь пойдут вверх

Ситуацию вокруг самарского рынка недвижимости риэлторы характеризуют как панику и истерию. По словам Максима Хвостова, президента Поволжской гильдии риэлторов, еще в августе покупатели, напуганные слухами об обвале рынка, предпочли заморозить сделки и занять выжидательную позицию. Оценить, насколько упали продажи жилья, г-н Хвостов затруднился. По словам Игоря Михеева, генерального директора самарской строительной компании "Портал", количество сделок в августе-сентябре (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) только в его компании снизилось на 50%. В самарском агентстве недвижимости "Визит" отмечают увеличение срока экспозиции 3−4 комнатных квартир.

Остановка по требованию?

Участники рынка склонны считать падение спроса временным. Екатерина Конахина, директор инвестиционной компании "Спектр недвижимости" одноименной самарской группы, проводит аналогию с 2004 годом. Тогда рынок замер, напуганный слухами о падении цен, что привело к формированию отложенного спроса, спровоцировавшего в итоге двукратное удорожание недвижимости. Максим Хвостов опасается, что разговоры об обесценивании жилья поддерживаются спекулянтами, которые рассчитывают на тот же сценарий, что был в 2004 году.

По прогнозам Хвостова, когда отложенный спрос "выстрелит" к Новому году, традиционному пику активности, или в первом квартале 2009 года, квадратные метры в Самаре подорожают на 15−20%. Екатерина Конахина полагает, что рост может быть выше. "Мы подготовили аналитику, позволившую проследить корреляцию стоимости квадратного метра жилья с ценами на нефть и курсом доллара, за период с 1998 года. Она позволяет спрогнозировать, что к весне 2009 года средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах в Самаре вырастет с 55 до 85 тысяч рублей", говорит эксперт. "Спектр недвижимости" поднимает цены на свои объекты уже с 1 октября - в среднем они вырастут на 1,5 тыс. рублей за квадратный метр.

Невиновная ипотека

Помимо спекулятивных интересов, которым служат слухи об обвале рынка недвижимости, почвой для их возникновения стал финансовый кризис. Логика здесь такая: подорожание кредитных ресурсов сократит возможности покупателей недвижимости, а значит, приведет к снижению спроса на нее. Кроме того, кредиты станут менее доступны и для самих застройщиков, и им придется искать другие инструменты финансирования строек - в частности, стимулировать приток денег от населения, чего можно добиться с помощью скидок и акций.

Но опрошенные нами эксперты полагают, что изложенные аргументы несостоятельны.

"Как финансовый кризис может способствовать, с одной стороны, росту инфляции, а с другой падению цен на недвижимость?" удивляется Владимир Кошелев, председатель совета директоров самарской строительной корпорации "Авиакор".

Одним подорожанием ипотеки объяснять снижение спроса на жилье тоже некорректно. Ставки по ипотеке в Самаре выросли за последний год в среднем с 11% до 13,5%: квартира в строящемся доме кредитуется в среднем под 14,5% годовых, с получением свидетельства о собственности процентная ставка снижается до 12,5%, констатирует Екатерина Конахина. Она обращает внимание и на ужесточение требований к заемщикам, удлинение сроков рассмотрения заявок банками. Олеся Карпенко, управляющий отделом жилой недвижимости АН "Визит", считает, что такие меры, "безусловно, негативно влияют на продажи объектов". Но это никак не означает, что сделки с ипотечными средствами вовсе исчезнут, заключает она.

Екатерина Конахина подчеркивает, что сохранение платежеспособного спроса на ипотеку гарантируют дотации, которые получит основной рефинансист таких сделок - АИЖК: на эти цели выделено 60 млрд рублей, тогда как в прошлом году агентство освоило 45 млрд. Кроме того, например, в "Портале", где отмечают низкую динамику продаж, по ипотеке приобретается не более 5% квартир. На небольшой объем сделок по ипотеке обращает внимание и Владимир Кошелев, отмечая, что кредитные ресурсы привлекаются не более чем в 5−7% сделок его компании. При этом он замечает, что клиентам компании за последние месяцы ни разу не было отказано в выдаче ипотеки. В "Спектре недвижимости", где с привлечением ипотечных ресурсов заключается 30% всех сделок с жилой недвижимостью, уверяют, что повышение ставок не сказалось на планах продаж. А Петр Сивожелезов, председатель правления самарской инвестиционно-строительной корпорации "Волга-Групп" , отмечает, что, скорее, доля купленных в ипотеку квартир и заявок по ипотеке не уменьшается, а увеличивается - в его компании она составляет не менее 20 процентов.

Расшевелят покупателей

Еще больший скепсис у участников рынка вызывают предположения о том, что дефицит денежных средств подтолкнет застройщиков к распродажам.

Во-первых , их стройки не сильно зависят от банковских кредитов. Например, Петр Сивожелезов отмечает, что политика его компании предполагает развитие за счет собственных средств. "В структуре финансирования строительства, например, коттеджного городка "Дубрава", собственные средства у нас составляют 36 процентов, долевые (инвестиционные) - 42, и еще 22 процента обеспечивают бюджетные поступления", замечает он.

Максим Хвостов говорит о порочности самой идеи "распродажи квартир". "По моему опыту, объявления о 15−процентном дисконте "к Новому году" или "ко дню рождения компании" означают, что цены на объект были изначально завышены - тогда "скидка" просто скорректирует предложение или у застройщика дела совсем плохи. Ведь себестоимость строительства не меняется, и иначе как близостью банкротства объяснить такой шаг продавца трудно", говорит риэлтор.

По словам Екатерины Конахиной, на сегодня себестоимость строительства жилья в Самаре (с учетом затрат на получение, оформление земельного участка, отселение, подвод коммуникаций и собственно строительные работы) в среднем составляет около 45 тыс. рублей за квадратный метр, и ресурсов для ее снижения сейчас нет. Продавать жилье дешевле - значит подвергать риску сам проект, соглашается она. Впрочем, предполагает Игорь Михеев, строители могут пойти на снижение цен, пожертвовав собственной прибылью: рентабельность застройщиков, превышающая 15−20%, позволит многим из них пойти на кратковременное снижение цен, чтобы стимулировать спрос и снять напряжение с рынка. Но такие акции будут носить разовый характер, а дисконт по ним не превысит 15%.

Антикризисные акции застройщиков не имеют ничего общего с появлением на рынке рискованных предложений. Судя по данным самарского издания "Зеленая площадь", самые недорогие квартиры (примерно 1,3−1,5 млн рублей за однокомнатную площадью около 50 кв. м со сроком сдачи в 2010 году) на первичном рынке сейчас предлагают компании, чьи стройки не имеют полного пакета документов, а потому они и не могли рассчитывать на банковские кредиты и ипотечные сделки. Максим Хвостов вообще считает подобные предложения сомнительными. Если покупатели вложатся в такие проекты, Самару ждет новая волна "обманутых дольщиков", считает он. Владимир Кошелев опасается, что финансовый кризис позволит инициаторам таких рискованных проектов снять с себя ответственность за неверный экономический расчет - остановку строительства они спишут на неблагоприятную конъюнктуру мирового рынка.

Ничего нового

Впрочем, в зоне риска сейчас оказываются все новые стройки. Именно их судьба чаще всего и зависит от банковских кредитов, нужных для раскрутки проекта, пока он не станет привлекательным для конечных покупателей. Но Владимир Кошелев отмечает, что уменьшение кредитного портфеля банков (и как следствие - снижение объемов строительства) возможно только в том случае, если кризис затянется, что, на его взгляд, маловероятно. "Кризис ликвидности - явление краткосрочное, оно не может быть нормой для рынка", уверяет он. "Авиакор", по его словам, сокращать объемы строительства или останавливать реализацию производственных проектов не намерен. Но некоторые строители уже предпочли притормозить инвестиции в новые стройки и сосредоточились на выполнении обязательств по текущим объектам. Например, входить в новые проекты не планируют "Портал", "Волга-Групп" , "Спектр недвижимости" компании будут работать на уже имеющихся площадках. Неблагоприятная ситуация для начала инвестиционных проектов усугубляется и нерешенными проблемами с получением новых участков под застройку. В Самаре, например, проведены только одни торги на часть неосвоенной территории так называемого "Самарского Заречья" на окраине города. О старте строительства там пока даже прогнозы делать рано. Из-за нехватки стройплощадок дефицит предложения Самара ощущает острее, чем другие крупные поволжские города. Сокращение инвестиций в новые стройки его только усугубит.

С биржи в недвижимость

Сокращение строительства приведет к новому витку роста цен. Такой прогноз заставляет строителей и риэлторов ожидать всплеска инвестиционных сделок.

"Сейчас идет отток капитала с фондового рынка, он направляется в менее рисковые сегменты, одним из которых является недвижимость, рассуждает Екатерина Конахина. Например, сейчас мы ведем ряд переговоров с крупными покупателями, которые приобретают квартиры в инвестиционных целях". По ее словам, только в сентябре объем инвестиционных сделок в "Спектре недвижимости" вырос с 10% до 13%. Усиление активности инвесторов и, как следствие, увеличение количества сделок, совершаемых "за деньги" так называемых чистых продаж квартир, констатирует и Максим Хвостов. Он полагает, что финансовый кризис только упрочил позиции недвижимости как безальтернативного на сегодня инструмента сохранения капитала. Наиболее надежным для вложений г-ну Хвостову представляется вторичный рынок.

Колебания цен на "вторичку" возможны, но в той же логике, что и на первичном рынке - то есть при падении спроса в цене потеряют те квартиры, которые изначально были переоценены. Например, как полагает Олеся Карпенко из "Визита", коррекция стоимости не исключена в домах старого фонда, "сталинках", "хрущевках", в холодных блочных зданиях, объектах с плохим состоянием инженерных коммуникаций. Но и то она не превысит 10%, уверяет риэлтор. А дефицит предложения в итоге приведет к тому, что рынок отыграет и эти проценты.