Наступивший год не принесет позитивных изменений на рынке недвижимости и строительства. Цены будут ползти вниз, а единственным локомотивом строительного сектора будет госпрограмма
Фото: Азиз Мамиров
Минувший год был ознаменован поиском ценового дна, которое так и не было достигнуто. Цены какна первичную, так и на вторичную недвижимость продемонстрировали снижение, особенно заметное в двух столицах. ВАлматы стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 274,7 тыс. тенге - на 20,4% ниже показателя 2007 года, на вторичном - 211,2 тыс. тенге - на 39,1% меньше, чем годом ранее. В Астане цены напервичное жилье снизились на2,3% - до 194,2 тыс. тенге, на вторичное -на 32,5% (188,6 тыс. тенге). В целом же по республике, по данным Агентства РК по статистике, цены на первичную недвижимость снизились на 8,7%, на вторичную - на 20,4%.
"На рынке вторичного жилья произошла коррекция цен в соответствии с реальным, платежеспособным спросом населения. Искусственно раздутые цены не позволяли приобретать квартиры без использования заемных средств абсолютному большинству казахстанцев", - объясняет директор исполкома, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциацииоценщиковАлександр Калинин.
Полет вниз по всем направлениям
В конце прошлого года Национальный банк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором, в частности, был дан прогноз развития ранка недвижимости в 2009 году. "С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (возможно некоторое снижение цен в Алматы) с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года", - считают эксперты Нацбанка. Правда, каково будет снижение стоимости квадратного метра, аналитики Нацбанка прогнозировать не берутся из-за "негибкости поведения всех участников рынка". Сами же участники рынка считают, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15-20%. При этом, по мнению экспертов главного банка страны, постепенно завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет государственных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первыйплан дефицит площадей, то есть факторы ограниченного предложения. Поэтому эксперты не ждут повторения обвального сценария 2008 года. "Цены на первичное жилье, скорее всего, также не будутповышаться, в основном из-за планируемых ценовыхограничений на выкуп недостроенных объектов, которые планирует наложить государство, а также из-за общей экономической ситуации в стране, - отмечает партнер компании Scot Holland | CBRE Евгений Долбилин. - По нашему мнению, ожидать подъема рынка недвижимости и строительства в наступившем году не приходится. Возможно некоторое оживление строительного сектора в связи с проводимыми государством мерами по завершению и вводу в эксплуатацию недостроенных объектов жилой недвижимости".
В целом нынешний год для рынка недвижимости будет годом стагнации. "Причина заключается в том, что практически исчерпаны возможности отложенного спроса, когда потенциальные покупатели ждали ценовое дно, имея при этом накопления. С другой стороны, банки второго уровня крайне не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов", - считает г-н Калинин.
Недоступная и невостребованная
В то же время падает и спрос на ипотеку. Это объясняется неопределенностью на рынке недвижимости, потребители заняливыжидательную позицию в надежде на еще большее снижение цен. Кроме того, в условиях кризиса многиепросто не могут позволить взять кредиты, так как на первый план выходят иные потребности.
Согласно регулярному отчету Национального банка "Состояние и прогноз параметров кредитного рынка", менее 40% представителей банковской сферы ожидают рост спроса наипотечноекредитование. При этом, отмечается в документе, условия кредитования останутся неизменными, за исключением незначительногоужесточения залоговых требований, требующих постоянного мониторинга из-за неопределенности на рынке недвижимости, и маржи по рискованным видам кредитования.
Причем даже антикризиснаяпрограммаправительства, принятая в конце прошлого года и призванная оживить рынок ипотечного кредитования, лишь незначительно отразится на ситуации вданнойсфере. "Ситуация на рынке ипотечного кредитования должнанесколько выровняться, и, согласно нашим ожиданиям, появится возможность получения ипотечных кредитовна более доступныхусловияхв ряде коммерческих банков. Однако процедура получения ипотечных кредитов заметно усложнилась после наступления финансового кризиса, и кредитование не будет столь доступным и повсеместным, как было полтора - два года назад", - считает г-н Долбилин.
Пока банки заняли выжидательную позицию. Дальнейшее развитие событий будет напрямую зависеть от того, насколько эффективной будет реализация антикризисных мер. Одной из них является рефинансирование через "Казахстанскую ипотечную компанию" ипотечных займов, взятых казахстанцами за последниечетыре года в банкахвторогоуровня (БВУ). КИК будет выкупать права требования в БВУ либо размещать в них обусловленныедепозиты для последующего направления их на рефинансирование ипотечныхзаймов. При этомквартира, на приобретение которой был выдан кредит, должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна превышать 120 квадратных метров. Скорее всего, именно рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов и станет основной движущей силой ипотеки в этом году. Но вряд ли стоитрассчитывать на привлечение новых заемщиков.
Помимо этого, есть вероятность повторения прошлогоднего сценария, когда лишь немногие строительные компании смоглиполучитьгоссредства на завершениестроительства. По мнениюАлександра Калинина, правительство не предложило четкого механизма для оживлениярынка недвижимостии строительного сектора. "Откровенно говоря, мы устали от различных правительственных программ, прорывных проектов и т.п. Очевидно - они декларативны, и деньгиисчезают иликрутятся на банковских депозитах. Лишь одна программа "Сто школ - стобольниц"дает реальный результат, потому что ведется жесткий контроль над использованиемгоссредств. Пока очевидных результатов, кроме выделения средств, которые так и не дошли до застройщиков, мы не видим. Если бы не социальная активность обманутых дольщиков и неплатежеспособных ипотечников, правительство до сих пор бы нам говорило, что кризиса в Казахстане нет", - отмечает он.
Аренда: коррекция неизбежна
На фоне общего охлаждения рынка в прошлом году наблюдалось и уменьшение арендных ставок в жилищном секторе. К примеру, еслив мае средняястоимость аренды в Алматы была на уровне1183 долларовза квадрат в месяц, то уже в декабре - 924. Причина в том, что многие компании сокращают штат, а другие и вовсезакрываются. "В связи с кризисом приток специалистов из-за границы, а также из других регионов Казахстана уменьшается, в результате чего спрос на аренду жилой недвижимости начал постепенно снижаться", - считаетЕвгений Долбилин. Прогноз для этогорынкатакже не оптимистичен: ставки расти не будут.
Офисное пике
Падение покупательского спроса, а также сокращение числа предприятий привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Правда, снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось лишь недавно, так что в нынешнем году коррекция на этом рынке будет более значительной, чем в секторе жилья - 20-30%. Кроме того, тольковАлматыв строй будут введены три-четыре бизнес-центра "А"и"Б"класса, что значительно увеличит предложение на рынке. Таким образом, арендныеставки будут снижаться. Если еще даже в прошлом году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, тотеперь они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. По мнению Scot Holland | CBRE, снижение составит 10-15%. "Нужно отметить, что некоторыекомпании переезжают изболее дорогих офисных помещений в здания сболее низкими ценами, что тоже скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения", - считает партнер компании.
Улучшений не предвидится
"Самочувствие" строительной отрасли в нынешнем году будет не из лучших. В 2008−м уже произошел отсев наименее рентабельных компаний (главным образом мелких и средних). По прогнозам экспертов, и в нынешнем году эта тенденция продолжится: другим компаниям тоже придется уйти с рынка либо заморозить свою деятельность. С другой стороны, есть возможность, что некоторые переориентируют свою деятельность, к примеру, в пользу строительства жилья эконом-класса. "Состояние рынка, а также приоритеты, поставленные правительством, диктуют необходимостьизменения концепций и направления развития строительных компаний", - не исключает Евгений Долбилин. Правда, есть одно "но": всякое изменение в строительной специализации - это дополнительные затраты (проекты, кадры, техника, стройматериалы, опыт и др.). "Коммерческое строительство, как жилья различного класса, так и коммерческих объектов, в наступившем году будет минимизировано. У застройщиков своих средств нет, иностранные инвесторы враздумьях, банки денег не дадут, таккак имеется серьезныйриск не продать объект после завершения строительства, - уверен заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков. - Практика показала, что крупные строительные компании использовали прибыль для приобретения новых земельных участков и стройматериалов. Другие потребили прибыль на личную нужду. В итоге ни у тех, ни у других свободных средств не оказалось. Банки брать в залог землю отказываются, цена на построенное жилье упала, сделки минимизировались".
Так что единственной движущей силой строительногосектора в 2009 году станет государственная программа доступного жилья, в рамках которой только в этом году планируется возвести порядка 8,6 млн кв. метров общей площадижилья и 9,3 млн в следующем (для сравнения: по данным Агентства по статистике, в прошлом году в РК было сдано всего 6,8 млн кв. метров жилья).