Как продать квартиру, купленную в кредит? Может ли банк отсрочить очередной платеж по ипотеке? Пойдет ли банк на увеличение сроков займа, дабы помочь заемщику, оказавшемуся без работы и без денег? Ответы на эти вопросы искал D"
Фото: Елена Кузнецова
Один мой знакомый журналист из Новосибирска год назад приобрел квартиру по ипотеке. Но радость от обладания собственным жильем он перестал испытывать полмесяца назад - после того как в связи с кризисом было объявлено о снижении зарплат в его холдинге. Взятый на15 лет кредит сразу стал куда более обременительным удовольствием, чем раньше. Ситуация по нынешним временам вполне распространенная. Недавняя лояльность банков, охваченных кредитной эйфорией, привела к тому, что в последние пару лет стало нормой брать ипотеку, даже если выплаты по нейсоставляют 60% семейного бюджета и более. Любое снижение доходов в этой ситуации чувствительно бьет по таким заемщикам. Кроме того, рост курсадоллара приводит к увеличению выплат для тех, кто оформлял ипотеку в валюте (в Москве и Санкт-Петербурге это около 80% всех жилищных кредитов). В довершение всего появилась вероятность, что банки поднимут ставки по уже выданным займам. Что делать заемщику, если в результате этих перипетий платежи по кредиту стали непосильными?
Рецепт первый
Проблемы с выплатой ипотеки у заемщика могут возникнуть в силу разных обстоятельств: из-за потери работы, сокращения зарплаты, увеличения затрат в связи спополнением в семье и т. д. Но какогобы рода ни были трудности, первым шагом заемщика должно стать обращение в банк. "Как только становится ясно, что с выплатой по кредиту могут возникнуть проблемы, необходимо сразу же, не допуская просрочки, обратиться к кредитору. Банк пойдет навстречу и обязательно предложит какие-то вариантырешения проблемы", - заявил начальник управления по работе с проблемными активами Росбанка Павел Сеченов.
Войдя в роль добросовестного заемщика, я последовала этому совету.
- Добрый день. Два года назад я взяла кредит в вашем банке на 15 лет. Но сейчас у меня возниклинекоторые финансовые сложности, и яхотела бы узнать, есть ли возможность как-тоотсрочить платежи по кредиту. Ну хотя бы на пару месяцев?
С таким вопросом я обратилась в Русский ипотечный банк, благодаря которому два года назад стала владелицей квартиры в Измайлове. На самом деле финансовых сложностей у меня пока, слава богу, не возникло. Но ярешила предварительно выяснить, каковы мои шансы сохранить квартиру в случае проблем.
Сотрудника call-центра мойвопрос озадачил:
- Нет, ничего такого у нас не предусмотрено. Никаких отсрочек...
- А как бы мы с вами могли решить эту проблему?
- Ну как... - девушка удивилась еще больше, - никак. Если вы просрочите платеж, вам будут начисляться пени - 0,3%суммы просроченного платежа за каждыйдень. А информация об этом поступит в Бюро кредитных историй...
Под видомзаемщика я обзвонила еще несколько крупных банков, работающих с ипотекой, и попыталасьвыяснить, предусмотреныли у них какие-то меры на случай, если заемщик попросит отсрочку, и можно ли вовсе заморозить на время выплату кредита. Судя по результатам, пока подобная проблема у банков не стоит, и мои вопросы вызывали у кредитных консультантов чаще всего растерянность. В большинстве опрошенных мной банков заявили, что никаких вариантов отсрочки поплатежам у них не предусмотрено, не говоря уже о реструктуризации долга и продлении срока займа. Тем не менее, как говорят брокеры, такие примеры все же известны. "Я сам временами участвую в подобных переговорах. Самое главное для предоставления отсрочки - это показать банку, что заемщик стремится выполнять свои обязательства и может в конкретный, приемлемый для банка срок восстановить свою платежеспособность", - говорит директор ипотечного брокера "Легкокредит" Кирилл Суслов.
Банками предлагается несколько способов, позволяющихклиентууменьшить ежемесячный платеж. Так, по словам начальника департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павла Ильина, возможны разные варианты дополнительного соглашения к кредитному договору об изменении условий погашения займа - уменьшение суммы платежа, изменение графика погашения и др. "Для ипотечных заемщиков, которые часть кредита выплатили досрочно, может быть уменьшена сумма аннуитетаза счет равномерного перераспределения оставшейся части. Банк может предложить заемщику продать ликвидное имущество и частично погасить кредит - остаток долга может быть перераспределен во времени", - приводит примерызаместитель начальника управления розничных операций банка "Возрождение" Сергей Капустин.
Наиболее часто применяемый вариант - отсрочка (заморозка) платежей на несколько месяцев. Вопрос о длине отсрочки решается в индивидуальном порядке. Оформляется она в качестве дополнения к кредитному договору. Кстати, при решении вопроса об отсрочке наемные работники имеют преимущество перед предпринимателями. Банки исходят из того, что владельцу бизнеса будет гораздосложнее вкороткие сроки заново создать свое дело ивосстановить финансовое положение.Кроме того, шанс на такую поблажку имеют только те заемщики, у кого не былони единой, даже мелкой просрочки по кредиту. Длина отсрочки в столичных банкахколеблется от 60 дней до года и определяется индивидуально. Следует учесть, что само рассмотрение заявки на отсрочку можетдлитьсяоколо месяца, и пока решение не будет принято, лучше изыскать возможность внести очередной платеж, иначе можно попасть на штрафные санкции.
В большинствеслучаев отсрочка предоставляется толькопо основному долгу: проценты же заемщик должен платить в обычном режиме. А поскольку платежи во всех банках, кроме Сбербанка, сегодня рассчитываются по аннуитетной системе, то в первые годы кредита большую часть ежемесячной выплаты составляют именно проценты. "Еслизаем брался на 15-25 лет, топочти весь платеж в первые годы кредитования уходит на выплату процентов, и такая отсрочка никак не облегчит участь заемщика", - объясняет руководитель отдела оценки рисков ипотечного агентства "Ипполит" Сергей Пустовалов. Кроме того, такие отсрочки не всегдаспасают клиента от штрафов. Насколько бы серьезнымии весомыми ни были причины вашей неплатежеспособности, банк начисляет пени за каждый день просрочки. В среднем они составляют 0,1% суммы просроченногоплатежа. При ежемесячном платеже $1000 через месяц ваш долг будет составлять $1030. Внекоторых случаях, когда заемщикобладает хорошей кредитной историей и высокой квалификацией (то есть у кредитора есть уверенность в том, что клиент быстро найдет работу), банк может пойти навстречу и уменьшить либо отменить пени. "Шансы близки к 100% приобъективных трудностях заемщика с оплатой долгов", - говорит генеральный директор компании "Кредитный и финансовый консультант" Александр Гребенко. Такую возможность декларируют, в частности, Московскийкредитный банк и Газэнергопромбанк.
Рецепт второй
Другой путь для ипотечного заемщика, чье финансовое положение ухудшилось, - попытатьсядоговориться с банком об удлинении срока кредита. Тогда ежемесячные платежиуменьшаются. Как правило, такую возможность банки не декларируют. Но, как и в случае с отсрочкой, столковаться с кредитором о подобной реструктуризации в отдельных случаях вполне реально. "Программы реструктуризации есть практически во всех банках, занимающихся ипотекой. В нашем банке таких программ семь. Они предусматривают разные варианты. Можно, например, предложить заемщику полностью погасить долг в течение месяца, но при этом ему прощаются все штрафы. Можно растянуть кредит на более долгий срок. При этом, правда, несколько повышается процентная ставкаи плата за ведение ссудного счета. Мыкомплексно оцениваем доходы заемщиков, и если работу теряет не он сам, а его супруг или супруга, это тоже может быть основанием для реструктуризации", - рассказывает Павел Сеченов. Он также добавляет, что реструктуризация в банке делаетсявсего один раз, повторно она не проводится. Если заемщик позволяет себепросрочку и после этого, кнему применяются очень жесткие меры: практически сразу его долг передаетсяколлекторам.
Все возможные варианты реструктуризации долга рассматриваются исключительно в индивидуальном порядке. "Позиция банка зависит от обеспечения по кредиту, кредитной истории клиента, его доходов, перспектив трудоустройства и других факторов", - поясняет Павел Ильин. Впрочем, подобная мераэффективна только для тех заемщиков, кто брал кредит на относительно короткий срок. Так, если исходить из сегодняшних ставок, то при кредите $180 тыс. сроком на десять лет заемщик ВТБ 24 получит кредит под 12,85% и будет ежемесячно платить около $2700(согласно расчетам на банковском калькуляторе). Если первоначальный срок кредита увеличить до 15 лет, то ставка увеличится до 13,6%, а размер платежа уменьшится всего на $400. Растянув срок кредита до 25 лет, можно снизить платеж более существенно - до $2100. Правда, Сергей Пустовалов считает, что влюбом случае увеличение срока кредита внастоящих условиях ничего не даст. "Ставки, по которым был взят кредит, канули в лету. С учетом новых, более высоких ставок ежемесячныйплатеж не тольконе уменьшится, но напротив - увеличится. А банк вряд ли согласится пролонгировать договор по условиям, зафиксированным в договоре", - замечает он.
Вследствие кризисных перемен узаемщиков практически исчезла и еще одна возможность облегчить финансовое бремя - рефинансировать кредит в другом банке. Ставкизаметновыросли, и теперь условия по действующим программам куда менее выгодные, чем были еще год назад. Пословам Александра Гребенко, в зависимости от вида задолженности можно найти от двух до десяти банков, готовых пойти на рефинансирование займов. "Даже в периоды относительного спокойствия банки, декларирующие возможность рефинансирования, на деле им не занимались, - утверждает Сергей Пустовалов. - Причина в неотработанности механизма передачи закладной. А внастоящее время все стало намного сложнее, поэтому вероятность рефинансированиятекущего кредита в другом банке стремится к нулю".
Рецепт третий
Когда финансовые проблемы заемщика затягиваются, то остается один реальный путь решения кредитной проблемы - продажа заложеннойквартирыи досрочное погашение займа. Потому что, если вы сами не займетесь продажей своего жилья, банк может истребовать ее по суду. При этом к сумме вашего долга он приплюсует все судебные издержки, а саму квартиру продаст, скорее всего, с существенным дисконтом-чтобывернутьсвои деньги как можно быстрее.
Если же возьметесьза продажу сами, то имеете все шансы остатьсяввыигрыше. Обременение квартиры в виде залога отнюдь не препятствует ее реализации. Единственное условие: о своем намерении необходимо заранее сообщить в банк. После этого можете спокойно искать покупателя: как через риэлтеров, так и самостоятельно. Пожалуй, главнаяпроблема ждет вас именно на этом этапе. Дело в том, что продажа квартиры с ипотекой происходит хотя ина абсолютно законных основаниях, но по более сложной для покупателя схеме. Подробно весь механизмреализации заложенного имущества прописан в главе 10 федеральногозакона 102 (от 16.10.1998, "Об ипотеке").
Существует два варианта проведения сделки. "Они отличаются друг от друга принципиальным моментом, когда и при каких условиях будетснят залог с квартиры - до перерегистрации прав собственности или после", - поясняет начальник управления маркетинга розничного бизнеса Собинбанка Анна Каминская. При любомиз этих вариантов никаких особенных рисков покупатель не несет, но сама процедуразанимаетбольшевремени, чем обычная сделка. Поэтому, как заметил один из сотрудников банка, заложенные квартирыобычнопродаются с дисконтом. Сегодня ситуация осложняется еще и стагнацией на рынкежилья: сделок почти не происходит, а объем предложения все время растет. С другой стороны, если вы приобретали "ходовой товар" - однокомнатную квартируэкономкласса, - то раноилипоздно покупательна нее найдется.
Никто из аналитиков сейчас не может точно спрогнозировать, что произойдет дальше с ценамина недвижимость. Однако если исходить изнынешнейстоимости квадратного метра, то продажа квартиры никак не оставит "дефолтного" заемщика в проигрыше, если она приобреталась полтора-два года назад. За это время во всех крупныхгородах Россиицены на жилье росли фантастическими темпами. Так, моя квартира, купленная по ипотеке два года назад, стоила тогда $125 тыс. Сегодня ее оценивают в $260-270 тыс. Мой долг банку составляет $95 тыс. Даже если продать квартиру с дисконтом, допустим за 225 тыс., то после погашения кредита и оплаты всех издержек у меня нарукахостанетсяпорядка $125 тыс. На эту сумму сегодня, разумеется, в Москве жилья некупишь, зато можно присмотреть квартиру в дальнем Подмосковье или ближайших областях.
Тем не менее, если вы не хотите менять место жительства и терять обжитую квартиру, стоитвспомнить о том, что лучшеелекарство от любой болезни - этопрофилактика. Если у вас есть долгосрочный кредит, то лучше заранее делать накопления, чтобы увас на руках всегда имелась сумма в размере хотя бы двухмесячного платежа по ипотеке. При этом стараться соблюдать всепункты договора с банком без малейшего отклонения. Потому что даже однодневная просрочка в критической ситуации может сыграть против вас, не говоря уже о болеекрупных нарушениях.