Заграничный ажиотаж иссяк

Мировой финансовый кризис обрушил рынки недвижимости многих стран. Чем больше выросли цены во время жилищного бума, тем жестче оказалась наступившая коррекция. Но недвижимость остается надежным инструментом вложений - разумеется, если правильно выбирать страну для инвестирования

Жилищный бум на мировом рынке завершен - цены упали в большинстве стран. По данным международной исследовательской компании Global Property Guide (GPG), максимальное падение произошло в тех странах, где пузырь на рынке недвижимости был надут более всего. В частности, в Латвии цены к началу лета упали на 40% по сравнению с 2007 годом, в США - на 18,1%. Значительно снизились цены в Ирландии (13,2%), Люксембурге (5,8%), Португалии (4,3%) и на Мальте (4,9%).

По мнению исследователей, на снижение цен повлиял целый ряд причин. Главная - нарушение баланса между ценой покупки и арендной ставкой: в большинстве случаев жилье стало выгоднее арендовать, чем покупать. На волне инфляции центробанки многих стран увеличили учетные ставки, что не могло не сказаться на ипотечном кредитовании, тем более что ипотечные займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам. Особенно это подействовало на европейские страны, где ипотека - главный инструмент приобретения жилья. При росте ставок, отмечают в GPG, наиболее уязвимы домовладельцы, чья недвижимость имеет много обременений. Инфляция остается угрозой для мировых рынков и сегодня, а ставки кредитования начали сильно колебаться.

Существенное влияние на мировой рынок недвижимости оказал финансовый кризис в США. Цены на жилье, по мнению экспертов, пойдут в рост, когда США справятся со своим кризисом. Однако пока что цены, по мнению аналитиков GPG, продолжат падение, причем как минимум в течение года.

Чертова дюжина лидеров

Весь мир с интересом наблюдает за рынком Великобритании, который традиционно предлагает очень дорогую недвижимость. Квартиры в престижных районах - от 15,2 до 24,25 тыс. долларов за 1 кв. м. Но цены падают, причем более активно, чем ожидали аналитики. Только за июнь этого года цены на жилье в Лондоне снизились на 2,5%. Дом в городе продавался в среднем на 20 тыс. долларов дешевле, чем в мае. В конце лета британская недвижимость стоила на 10,5% меньше, чем год назад. По прогнозам экспертов компании Oxford Economics, к 2010 году цены в Великобритании упадут на 25%, а к 2013−му - вырастут на 15%.

Между тем, по данным GPG, несмотря на кризис, 13 стран демонстрировали рост цен на недвижимость. В лидерах оказались Китай, Гонконг, Сингапур, Болгария. Выросли цены также на Кипре, в Австралии, на Тайване. Однако с учетом инфляции недвижимость Китая, Гонконга и Сингапура подорожала очень незначительно. Зато Словакия показывает прирост цен на 29,3%.

Стоимость жилья в Китае в номинальном выражении с прошлого лета увеличилась в среднем на 5,3%: на 6,2 на первичном рынке и на 3,9 - на вторичном. В некоторых городах рост цен превысил 10%, а в Шанхае дошел до 40%. На начало лета цена 1 кв. м жилья в среднем по Китаю составляла 850 долларов, в Пекине достигала 1,4−2,9 тыс., в Шанхае - 2,06 тыс. долларов за 1 кв. м.

По-прежнему растут цены на рынке недвижимости Нью-Йорка (США), только темпы их роста замедлились. Тем не менее средняя цена "квадрата" в престижном районе - почти 16 тыс. долларов.

Обгон инфляции

Из перечня стран, где можно дешево купить, а затем дорого продать недвижимость, исчезли лидеры прошлых лет - Черногория, Испания, Болгария. Наиболее интересны сегодня, с точки зрения экспертов рынка, страны, где недвижимость все еще дешевле, чем в среднем по Европе, а потому продолжает расти в цене.

GPG отмечает перспективность инвестиций в Словакию. Главный повод - присоединение к еврозоне, которое произойдет в 2009 году. Членом Евросоюза Словакия стала в мае 2004 года, а в Шенгенское пространство вошла в декабре 2007−го. Как правило, в каждой стране перед ее вхождением в ЕС и в связи с переходом на евро цены на недвижимость повышаются минимум на 10−15%. Другой повышающий фактор - значительные иностранные инвестиции, которые продолжают поступать в Словакию, где активно развивается автомобильное производство (Volkswagen в Братиславе, Peugeot Citroen в Трнаве, KIA в Жилине).

Домик на заморском курорте зачастую дешевле, чем квартира в Петербурге

По словам генерального директора Global Group Анны Шуховцовой, рынок недвижимости Словакии только с 2002−го по 2006 год подорожал более чем вдвое. Рост цен, по ее мнению, стимулируют интенсивный экономический рост в регионе и стабильная экономика. По официальным данным, в 2007 году рост ВВП Словакии составил 10,4%. "При этом если в 2006 году цены на жилую недвижимость выросли на 17,5%, то в 2007−м - уже на 32,5%, - рассказывает Шуховцова. - В первом квартале 2008 года средняя стоимость жилья составляла 1,45 тыс. евро за 1 кв. м - плюс 34,5%. Но несмотря на значительное увеличение, цены все еще остаются низкими по сравнению с соседними европейскими странами. На рынке недвижимости наблюдается стабильно высокий спрос на новостройки бизнес-класса. Средний годовой рост цен на квартиры прогнозируется на уровне 15%".

Журнал Forbes, в свою очередь, самой перспективной страной для инвестиций называет Израиль, где в ближайшие пять лет прогнозируется бум. Сейчас стоимость 1 кв. м в Хайфе составляет 1,07 тыс. долларов, в Беэр-Шеве - 1,39, в Тель-Авиве - 1,42, в Эйлате - 1,48 тыс. долларов. Местное население предпочитает арендовать жилье, а основные покупатели - иностранцы. В некоторых районах, отмечают эксперты, английская речь слышится чаще, чем иврит. Россияне также активны на израильском рынке недвижимости. Очередным поводом для похода на этот рынок стала отмена виз для российских граждан. По последним официальным данным, иностранцы покупают около 10% израильской недвижимости. "Процент "русских" инвестиций неясен и очень зависит от местности, - отмечает совладелец израильской риэлторской компании Борис Горэн. - Наиболее популярны у россиян города у моря: Бат-Ям , Ашдод, Нетания и, конечно, расположенный на берегу Красного моря Эйлат". По прогнозам агентства GreenField Property International (GFPI), в 2008 году цены на недвижимость в Иерусалиме поднимутся в среднем на 20%, а в Тель-Авиве и центральных регионах - на 25%. Рост цен на дома, расположенные на побережье, может достичь 30%.

Курортные инвестиции

В подавляющем большинстве случаев инвестиционно привлекательной, с точки зрения экспертов, оказывается курортная недвижимость в странах, активно посещаемых туристами.

В частности, в качестве страны, пригодной для инвестиций, называют Кипр. Остров застраивается современными малоэтажными жилыми комплексами, полями для гольфа и стоянками для яхт. Спрос на качественные объекты стабильно превышает предложение. Развитая индустрия туризма позволяет частным владельцам получать доход от сдачи жилья в аренду (5−7% годовых). В ближайшие годы прогнозируется рост туристического рынка и увеличение его доли в ВВП до 13,9% к 2014 году. В 2007−м жилые комплексы-новостройки , расположенные на первой линии, подорожали на 50−70%, остальные дома на побережье - на 10−30%. В первом полугодии 2008−го рост цен на кипрском рынке продолжился. По итогам года специалисты ожидают 25−процентного увеличения.

Стабильный рост цен ожидается также в Греции, поскольку спрос на греческую недвижимость достаточно велик. Стоимость квартиры-студии на побережье - от 75 тыс. евро, цены на виллы начинаются от 600 тыс. Но как самые выгодные вложения специалисты рекомендуют приобретать земельные участки (на побережье - от 350 евро за 1 кв. м) под строительство. Строительный бизнес удваивает вложения.

Пока отстают от европейского рынка цены на недвижимость в Турции. Эксперты обещают рост за счет этой разницы. Вместе с тем сдача жилья в аренду приносит 10−12% годовых.

По мнению специалистов GFPI, также пока недооценен Египет: за последние пять лет цены увеличивались до 40% в год. По официальным данным, до половины квартир в египетских новостройках раскупается сейчас немцами, голландцами, британцами. Россияне по итогам прошлого года вошли в тройку самых активных покупателей египетской недвижимости: по сравнению с российским рынком цены здесь малы, но для местного населения недвижимость дорога. Трехкомнатная квартира стоит от 30 тыс. долларов, виллы - от 350. Сдача в аренду приносит в среднем 10% годовых. Рост цен обещан как минимум еще в течение трех-четырех лет. Эксперты выделяют три района Египта, заслуживающие внимания инвесторов: курорты Красного и Средиземного морей, а также Каир.

По данным GFPI, привлекательными для быстро окупаемых вложений сегодня считаются страны Карибского бассейна. Особый интерес представляет Панама, где ежегодный рост ВВП оценивается в 8%. Проект реконструкции Панамского канала обеспечил приток инвестиций из разных стран. Как известно, любые деньги рано или поздно оседают в недвижимости. Стоимость 1 кв. м в зданиях на этапе строительства (многоэтажных качественных жилых домах и гостиничных комплексах - кондоотелях) составляет 1,5−5 тыс. долларов. И каждые полгода цены растут на 10−15%. В курортных районах недвижимость ежегодно дорожает на 25%. Курортам Виста-дель-Мар , Коста-Бланка , Буенавентура и Плайя-Бланка всего несколько лет, и перспективы у них многообещающие, поскольку туристический сезон в Панаме длится 11 месяцев в году.

Нужно везение

При покупке зарубежной недвижимости необходимо учитывать не только экономическую ситуацию в стране, но и риски. Например, покупка с целью сохранить сбережения предполагает анализ политической и демографической (в том числе этнический и религиозный состав) ситуаций, необходимых расходов на содержание (налоги и эксплуатация), арендных ставок. По словам заместителя руководителя отдела оценки Института проблем предпринимательства Виталия Бирюкова, для простой сохранности средств достаточно иметь 5−10−процентный ежегодный прирост цены на свою недвижимость. Но для спекуляций на первое место среди перечисленных факторов выступает динамика роста цен и ценовые прогнозы на несколько лет вперед.

По мнению Бирюкова, давать сегодня советы инвесторам - неблагодарное занятие. Тем более что каждый случай индивидуален. Покупка недвижимости может оказаться выгодной даже на падающем рынке. В кризисной ситуации, объясняет Бирюков, важна волатильность конкретного рынка, а также амплитуда (глубина) падения - в зависимости от нее можно оценить, как скоро рынок оправится и когда цены снова пойдут в рост. Если хватит терпения, можно переждать ценовой спад или приобрести объект в период снижения цен, чтобы, вычислив новый пик, продать его намного дороже.

Еще полгода назад британцы - признанные инвесторы, первыми "открывающие" новые страны, поговаривали об инвестициях в США, несмотря на уже начавшийся кризис. Однако теперь такие разговоры поутихли: кризис обещает быть глубоким. Чтобы вернуть рынок хотя бы в сегодняшнее состояние, по некоторым оценкам, потребуется пять лет.

Санкт-Петербург