На рынке лизинга коммерческой недвижимости есть и спрос, и предложение, ивсе предпосылки для бурного роста. Однако этот рынок до сих пор пребывает в эмбриональном состоянии
По мнению специалистов, в России рынок лизинга коммерческой недвижимости сегодня действительно находится еще в стадии формирования. Сделки в сфере недвижимости составляютне более 7% от общего объема всех лизинговых сделок. Существует ряд факторов, сдерживающих развитиелизинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, среди которых психологический - лишь один из многих. Ситуация усугубляется нарастающим мировым финансовым кризисом, кризисом ликвидности и опасениями кризиса недвижимости.
Без выбора
Несмотря на все страхи, выбора чаще всего просто нет - на сегодняшний день ситуация такова, что российские предприниматели практически не имеют доступа к кредитам на покупку коммерческой недвижимости. Спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса тем не менее сформирован. Часто к услугам лизинга коммерческой недвижимости обращаются компании, решившиеприобрести торговые площади и офисныепомещения, которыеони ранее арендовали.
Основной тенденцией прошлого года стало приобретение в лизинг ангаров для складов, производственных цехов, магазинов, офисных помещений, бизнес-центров , как с земельными участками, так и без них. Эта линейкав приоритете и в нынешнем году, при этом сроки лизинга недвижимости - три-семь лет. Первый взнос -10−20%, в зависимостиот качества недвижимости и финансовогосостояния лизингополучателя. От 1 млн рублей составляет стоимость сделки с недвижимостью.
"Специфика лизинга недвижимости заключается в первую очередь в том, что приходится работать с абсолютно разными объектами, каждый из которых по физическим параметрам на 90−95% уникален. А если принять во внимание не только правовую составляющую сделки, но и ее ретроспективу, то получается, что абсолютно каждый объект уникален и разработка некой "универсальной специальной программы" изначально обречена на провал. Кроме того, сильно влияетна объемы заключаемых сделок невозможность предъявить к зачету НДС, в том случае если продавцом недвижимости является физическое лицо либо компания - неплательщик НДС", - рассказал генеральный директор ГК "ЗЕСТ", президент Северо-Западной лизинговой ассоциации Андрей Пушкарев.
Кредит против лизинга
Лизинг более привлекателен, чем кредит. В том числе потому, что, в отличие от заемщика, лизингополучатель становится собственником имущества лишь послеокончательногорасчета с лизингодателем. До этого он арендует имущество, все лизинговые платежи относитна себестоимость, что позволяет сэкономить на налоге на прибыль, к тому же применяемая ускоренная амортизация уменьшает налог на прибыль. Кроме того, налог на добавленнуюстоимость, входящий вчисло лизинговых платежей, впоследствии возвращается компании. Излишне говорить, что получателькредита лишен возможности воспользоватьсяуказанными бонусами. В лизинге сумма, которую получает лизингополучатель, колеблетсяв пределах от 70 до 90%, в зависимости от истории потенциального заемщика, ликвидностипомещения и его стабильности.
В то же время на эти сделки банки идут гораздо охотнее по сравнению с кредитованием покупки коммерческой недвижимости либо ипотеки. В глазах банка лизинговая компания, которая является посредником между ним и заемщиком, выступаетболее надежнымклиентом, обладающим хорошим кредитным портфелем и хорошей кредитной историей. Кроме того, у лизинга есть еще несколько значительных плюсов - возможность экономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. Несмотря на ряд затруднений, существующихпока в этой сфере, лизинг недвижимости имеет массу экономических преимуществ. "Процентные ставки при получениинедвижимости влизинг чутьвыше, чем при кредитовании. Но немногиебизнесмены знают, что лизинг выгоднее кредита за счет того, что все выплаты по нему списываются на затраты", - поясняет генеральныйдиректоркомпании "Прогресс-Нева Лизинг" Станислав Ким.
Отсроченная покупка
Хотя в соответствии с гражданским законодательством России договор финансовой аренды и отнесен к разновидности договора аренды, лизингпорождается иной экономической ситуацией. Субъект, который желает получить в пользование объект коммерческой недвижимости, находит его на рынке и обращается к другомусубъекту, обладающему финансовыми средствами, с просьбой купитьэтот объект и передать ему во временное пользование. Собственником данной недвижимости становится покупатель, однако стороны договариваются, что нужный объект коммерческой недвижимости и продавца будущий пользовательвыбирает самостоятельно, а потому покупатель не будет нести ответственность за качество приобретенного имущества и за действия продавца.
"В самыхобщих чертах сделка лизинга недвижимости состоит из двух или трех этапов: сначала лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, потом передаетее в пользование по договору финансовой аренды (лизинга), апосле окончания срока лизингаобъект недвижимости может быть передан в собственность арендатору в соответствии с условиями договора или выкуплен у лизинговой компании по отдельному соглашению. Ни для кого не секрет, что за простотой поверхностных описаний сделок с недвижимостью зачастую скрывается много практических сложностей. Тем более сделкис недвижимостью сложны, еслиони многосторонние и долгосрочные по российским меркам- несколько летидольше", - считает генеральный директор корпорации"Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.
Сделки лизинга недвижимости в РФ до настоящего временизаключались нечасто. Лишьиногда нерыночные сделки проводились с участиемаффилированных компаний, например когда лизинговая компания аффилирована с девелопером или с приобретателем недвижимости по договору финансовой аренды (с лизингополучателем). До сих пор, несмотря на видимые экономические преимущества лизинга перед другими финансовыми инструментами, объем лизинговыхопераций не превышает 1−2% относительно объемов строительства и продаж коммерческой недвижимости.
По словам начальника отдела лизинга недвижимости "НОМОС-лизинг "Северо-Запад""СветланыРясной, немаловажен переход бизнеса на более высокий уровень, возможность лизинговыхкомпаний предложить финансирование на длительные сроки - пять-восемь лет. Правительство городаи Фонд имущества Петербургасталипроявлять интерес к работе с лизинговыми компаниями по приватизации объектов государственного имущества. Программа Фонда имущества, предполагающая участие лизинговыхкомпаний в торгах по продаже объектов, находящихся в государственной собственности, стала важным фактором в развитии рынка лизинга коммерческой недвижимости. На этом рынке нет бешеного спроса, но многие уже почувствовали рост интереса к данному виду лизинга.
Сложности момента
Лизинг строящихся объектов и "недостроя" невозможен, хотя потребность в нем высока
Лизинг недвижимости представляет большой интерес для лизинговых компаний с точки зрения капиталоемкости. На данный момент вердикт участников рынка таков: рынок лизинга коммерческой недвижимости доконца еще не сформирован и обладает огромным неосвоенным потенциалом.
В частности, какпризнают эксперты, повышение цен на рынке недвижимости и увеличение размеров арендныхплатежей способствуют росту интереса к лизингукоммерческой недвижимости со стороны представителей малого и среднего бизнеса. В ситуации, когда арендная плата практически равна лизинговым платежам, предпринимателям выгоднее заключать договор лизинга на объект недвижимости с последующим переходом в собственность.
"Но, несмотря ни на что, доля договоров лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний по-прежнему остается весьма незначительной. Перечень проблем, мешающих продвигать даннуюуслугу, замечателен своим разнообразием. Одним из основных моментов, влияющим на объемы заключаемых сделок, является несоответствие рыночной стоимости объекта недвижимости и его стоимости на балансе предприятия-продавца. Реально недвижимость продается за сумму, значительно превышающую ту, которая прописана в договоре. При продаже недвижимости по рыночной стоимостипродавецобязанвыплатить достаточную суммуналогов(налог на прибыль и НДС), которая составляет около трети разницы между рыночной и балансовой стоимостью. Далеко не все продавцы недвижимости готовы на это. Лизинговая же компания по определению заключает только прозрачные договоры, где указанная сумма и реальная стоимость равны.
Другой, не менее серьезной преградой для осуществления лизинга коммерческой недвижимости выступает несовершенство правовой базы. Так, по закону договор лизинга являетсяосновным и заключается, как правило, перед договоромпоставки. Договор купли-продажи заключается во исполнение договора лизинга, аособенности регистрации недвижимоститребуют, чтобы они были зарегистрированы одновременно. Кроме того, в законе олизинге сказано, чтоземля не может выступать в качестве предмета лизинга. Из-за этого лизингодателю приходитсяотдельнозаниматься вопросами землепользования, заключая договор передачи права долгосрочной аренды земельного участка или договор аренды с правомвыкупа. Это обстоятельство также увеличивает сроки заключения сделки", - объясняет АндрейПушкарев.
С юридической точки зрения
Еще одной проблемой лизинга недвижимости является то, что он непредполагает финансирование проектируемых объектов, так как лизинговые сделки возможны только в отношении уже введенных в эксплуатацию зданий. "Для девелопера лизинг - это ещеодин способ продажи здания или его части. В условиях конкуренции и высоких цен на рынке недвижимости новые и дополнительные источники сбыта становятся все более и более важными для продавцов. Доход лизинговой компании - это маржа (наценка), которую компания берет за финансовое посредничество и связанные с ним риски (таковой составляет не менее 2−3%), плюс плата за дополнительные услуги, в частности - юридическое оформление и сопровождение сделки", - считает генеральный директор АРИН Алексей Бегунов.
Определенную популярность имеет схема, при которой большие объекты реализуются частями - путем продажи долей в компании - владельце недвижимости. Оформленный таким образом объект сложно переоформить в лизинг, поскольку доли, паи и акции не могут стать предметами лизинговой сделки.
"В юридическомаспекте лизинг имеет немало проблем. Ведьобъекты недвижимости на вторичном рынке могут быть обременены действующими договорами аренды. Также с юридической точки зрениялизинг невозможен на стадии незавершенного строительства, в то время как будущие собственники недвижимости часто инвестируют в ее постройку. Нередки ситуации, когда рыночная стоимость объекта недвижимости существенно отличается от его стоимости, зафиксированной в документах, - причина и (или)следствие налоговых экономий. Однако дляюридической чистоты и минимизации рисков рыночного лизинга объектнедвижимости должен быть оценен по рыночной стоимости", - считает Гаврильчук.
Прогноз - благоприятный
Из-за юридических и экономических сложностей, а также при наличии альтернатив, которыеимеютдолгуюпрактику в России и, соответственно, лучше проработаны, лизинг недвижимости в РФ пока еще мало развит. Далеко не вселизингодатели предлагают лизинг недвижимости рыночным клиентам. С точки зрения большинства работающих в РФ лизинговых компаний, лизинг недвижимости представляется эксклюзивной и, в общем-то , нерыночной услугой.
Хотя потенциальный спрос на данные виды услуг уже сейчас является достаточно высоким, практически петербургский рынок коммерческой недвижимости еще не готов к активному развитию данных сегментов. По мнению аналитиков, период, необходимый для того, чтобы ситуация кардинально изменилась, составляет не менее полутора-двух лет. Очевидно, в это время нашим предприятиям придетсяобходитьсяпривычными для них операциями рынка коммерческой недвижимости, а именно - прямой покупкой иарендой нежилых помещений.
Несмотря на все сложности, участники рынка лизинговых услугне сомневаются, что лизинг недвижимости все же начнет интенсивно развиваться. По мнению большинства лизингодателей, потребность в такой услуге заставит имеющиеся проблемы отступить навторой план и поможет решить их. О том, что лизинговые компании видят в лизинге коммерческой недвижимости огромный потенциал, свидетельствует выделение данной услуги многими лизингодателями в самостоятельное направление деятельности.
Подобнаяуверенностьобусловлена многимифакторами. Главным из них, по мнению Андрея Пушкарева, выступает рост цен на недвижимость, следствием этого роста является как увеличениеаренднойплаты, так и сокращение количества людей, способныхкупить эту недвижимость. Динамика цен на объекты недвижимости за последние годы и анализ состояния рынка не дают повода говорить о стабилизации, а тем более о падении цен на недвижимость. При этом спрос на неетолько возрастает. Причем многие бизнесмены больше расположены приобретать помещения, где находится их компания, в собственность, нежели арендовать их. Кроме того, выплатылизинговым компаниям, как было сказано выше, уже сравнимы с арендной платой. И, выбирая между вариантами "платить и не иметь" и "платить ииметь", бизнесмен, конечно, останавливается на последнем.
Услугами лизинга недвижимости заинтересовалась и администрация Санкт-Петербурга. Городской Фонд имуществасовместно с несколькими лизинговыми компаниями ("Балтинвест", "ЗЕСТ", "Глобус-Лизинг" , "НОМОС-лизинг") разработали специальнуюпрограмму, которая реализуется в рамках государственного проектаподдержки малого и среднего бизнеса. Этой программой предусмотрено приобретение компаниямиобъектов нежилого фонда наторгах. В томчисле - посредством лизинга. К сожалению, до сих пор данная программа практически не работает, числосделок даже не стало двузначным. Причина, видимо, в том, что Государственная дума еще не приняла соответствующие акты о возможности преимущественного выкупа помещений их арендаторами.
Как замечает Андрей Пушкарев, у лизинга недвижимости неплохие перспективы еще и потому, что это один из наиболее цивилизованных и прозрачных механизмов купли-продажи. Асочетание рассрочки платежас ускоренной амортизацией, отнесением лизинговых платежей насебестоимость делает этот механизмдостаточно привлекательным. Так что есть все шансы утверждать: в будущем многиекомпании перейдут к лизингу каксредствуприобретения коммерческой недвижимости.