Европейский рынок недвижимости богат на разнообразные схемы покупки и инвестирования в недвижимость. В большинстве стран широко развита система ипотечногокредитования, условия которогоболее либеральны, чем в России. Кроме того, при покупкежилья на первичном рынке покупатель почти всегдаимеет возможность рассрочки. Но помимо этих широко используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные
Схема возвратного лизинга, или lease-back , является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейскихстран, США и Канады. Поданной схемепокупательприобретаетжилье и сразу после покупки передает ее под управление продавца для последующей сдачи варенду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцомвыступает компания-девелопер. "Вы покупаете недвижимость и передаете ее в управление той же фирме, у которой купили. Вы подписываете с ней договор аренды / управления, по нему вам гарантируется определенный доход в год, а также сохраняется право использовать эту недвижимость в своихцеляхопределенное количество недель в году", - рассказываетдиректор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavillsИгорь Индриксонс.
Что это дает покупателю? Во-первых , в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности сдевелопером человек вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашаетсяза счет арендных платежей от сдачи жилья. Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может либо пользоватьсяжильемсам, либо начать получать доход от сдачи в аренду. Если покупательизначально оплатил квартиру полностью, то для него это способ инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.
По словам управляющего директора компании "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность - 4-8%в зависимости от страны и типа недвижимости. "Так, в США средняя доходность - 6%, а сроки непростираются далее 10-11лет; во Франции весьма распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет", - говорит он. Подобныесхемы используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Черезтакую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест. В этих странах также распространеныболеекороткиесхемы возвратноголизинга. Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваютсяуправляющей компании. Но на таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью.
В принципе, какговорят эксперты, почтина любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back , но иногда для этого требуется очень хорошее знаниерынка. "К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему. Компаниягарантирует выдачу вам кредита(под 7,5% годовыхна срок до 30 лет) на покупку квартирыили апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году", - рассказывает Игорь Индриксонс.
Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme. Суть ее заключается в том, что инвесторвкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе илисдаче недвижимости в аренду туристам. "За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнерплатит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальныеплатежи и замену мебели. Инвестор получаетгарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой(домом). Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляетдевять лет, но может быть продлен и до 20", - рассказывает руководитель направленияDistant Property Management (DPM) холдинга "Миэль"Наталья Завалишина. Это интересно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопотсо своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем потоктуристов. Неудивительно, чтов последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.
Почти своя квартира
Покупка жилья обычно предполагает, что мы приобретаем целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнеговремениу россиян появилась возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема называется fractionalownership и пока мало распространена даже на западных рынках, не говоря уже о России, где есть только штучные предложения.
Fractional ownership - это покупкадоли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом. Покупатель платит определенную сумму и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районовЛондона. Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантовразной площади и планировки. Так, чтобы стать совладельцемапартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит $200 тыс. и подписывает контракт с оператором на 48 лет. Сэтого момента он получает право пользования квартирой на 35 дней в году. Остальное время эти объекты сдаются Marriot как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не являетсяпроблемой, способной помешать воспользоваться своим правом. Просто перед тем, как ехать в Лондон, человеку нужно позвонить в Marriot и предупредить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ждать машина. Если случайно все апартаментыданнойценовой категориибудутзаняты, то совладельца fractional ownershipпоселят в болеедорогом номере. Впределахоговоренных 35 дней он может предоставитьсвое правопользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон. Если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в договоре, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки - цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).
Все квартиры в доме, естественно, полностьюмеблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне. Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, человек получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь он при желании можетпринимать гостей, проводитьделовыевстречи, переговоры. Правда, есть еще и годовая плата - $5 тыс.
Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которымчасто приходится бывать здесь в командировках. "Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая вотеле, человек часто вынужден проводитьделовыевстречи в холлах тех же отелей, кафе, проходныхместах, а это не слишком-то удобно. И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местомжительства, нецелесообразно, -рассуждаетпредседатель совета директоровSesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. - По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк , то в Париж. Везде покупать поквартире? Выйдет слишком дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорогообеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах". Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, выможете их сдать на те же 35 дней и получить50% полученной за это время прибыли.
Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, ноколичестволюдей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье.