Удвоение закрытых фондов

Невзирая на то, что недвижимость за окончательный год видно лишилась инвестиционную привлекательность, ее цена замерла, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости дают вероятность заработать

Фото: Comstock complete / Fotolink

Все аналитические обзоры свидетельствуют о том, что московское жилье без малого перестало быть нишей, интересной для инвестиций. В то же момент коммерческая недвижимость, которая устойчиво дорожает, остается почти недоступной для частного инвестора. Единственный инструмент, позволяющий зайти на тот самый рынок более того с небольшим капиталом, это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Поэтому неудивительно, что фонды недвижимости за завершающий год не только не лишились популярность, но и нарастили ее.

Удвоение активов

ЗПИФы недвижимости на российском рынке существуют уже три года. Большинство первых фондов появились как инструмент, используемый крупными компаниями для оптимизации налогообложения. Недвижимая достояние фирмы переводилась в коллективное собственность фонда и, соответственно, освобождалась от налогообложения. Однако доля и функции ЗПИФН стабильно расширяются. "Даже крупные девелоперы, к примеру Mirax Group, создают паевые фонды для финансирования своих проектов коммерческой недвижимости, так как это стало реальной альтернативой банковским кредитам, - рассказывает генеральный шеф компании Prime City Properties Сергей Колегов. - ПИФы предполагают существенные налоговые льготы, а ещё больше результативно сохраняют недвижимость от рейдерских захватов".

Последний год оказался крайне плодовитым на явление новых фондов недвижимости.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), численность сформированных ЗПИФов за текущий год выросло со 150 до 270 штук. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась на 76,8 млрд рублей, до 143 млрд, - это на практике удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России ныне составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФН позволительно поделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых энергично обращаются на ММВБ: их нетрудно продать, что весьма подходяще - не нужно в течение нескольких лет ожидать закрытия фонда (см. статью "Тайны закрытых фондов" D" 22 от 19 ноября), или купить. Таких фондов на тот миг мы выделили 15 штук. Многие из них имеют довольно демократичную цену пая - примерно 1000 рублей.

Фонды второго типа создаются для консолидации и защиты корпоративных и недвижимых активов, управления производственными активами ("внутренняя аренда") и решения иных задач, не связанных с привлечением инвестиций. Рыночные фонды, как правило, ориентированы на внешних инвесторов и делятся в зависимости от профиля ключевой деятельности: девелопмент (development - развитие, расширение), рента или спекулятивные операции с недвижимостью.

Большинство из фондов девелоперские, которые вкладывают денежки пайщиков в сооружение или реконструкцию зданий. Рентных фондов, зарабатывающих деньги, приобретая в коллективную имущество здания и сдавая их в аренду, сегодня всего только больше сотни. Остальные, как правило, фонды смешанных инвестиций. Правда, за финальный год большое распространение получили земельные фонды. Ленд-девелопмент (land - земля) предполагает покупку, освоение и, возможно, застройку участка с целью повышения его стоимости.

Но в целом, как говорят эксперты, это деление фондов на виды условное: формально оно никак не закреплено, и вследствие этого четкой статистики по данному признаку нет. "Причем теоретически в течение срока жизни фонда он может поменять профиль", - замечает генеральный управляющий УК "Регион девеломпент" Валентина Волкова.

Прибыльное созидание

Никакие пертурбации рынка недвижимости, ни стагнация, ни кризис ликвидности в то время как не нанесли ущерба развитию сегмента ЗПИФН, и в первую очередность рентным. Например, доходность ЗПИФН "Коммерческая недвижимость" под управлением УК "Тройка Диалог" составила, по предварительным оценкам, более 15% годовых в рублях.

Подсчитать и сравнить доходность девелоперских ЗПИФН затруднительно из-за специфики их деятельности. В них польза образуется из разницы между стоимостью квадратного метра на стадии котлована и ценой продажи потом окончания строительства. Если ориентироваться на динамику стоимости одного из ликвидных фондов "Арсагера - жилищное строительство", паи которого торгуются на ММВБ, то инвестор за миновавший год получил барыш рядом 20%.

Часть закрытых ПИФов выплачивает доход пайщикам в течение отчетного года, а другие - только по окончании проекта. К тому же сами строительные проекты, как правило, долгосрочные и рассчитаны на хотя бы на два-три года, а чаще на более длительный срок. Поэтому единственный ЗПИФ может завершить за год, например, три проекта, обрести по ним всю прибыль. А прочий фонд за этот же год только инвестировал в проекты и доходности в отчетном году не показал, хотя на самом деле его проекты могут быть более эффективными и доставить всю прибыль в будущем.

Закрытое будущее

Безусловно, рентные ЗПИФН в эти дни являются одним из наиболее надежных инструментов, при этом их доходность даже при росте арендных ставок вряд ли в ближайшие годы поднимется больше 12-15%. На девелоперских проектах разрешается принять куда большую прибыль, но и риски, соответственно, выше. Правда, чтобы их дифференцировать, не возбраняется достать паи того фонда, которые инвестируют не один проект, а немного разнопрофильных. И желательно в разных регионах.

При выборе фонда, как советуют эксперты, основное чуткость стоит уделить не профилю деятельности, а конкретным проектам. "Доходность проектов, реализуемых посредством ЗПИФы, в 2007 году в большей степени зависела от параметров и условий реализации каждого конкретного проекта. А это обусловлено не столь рыночной конъюнктурой, сколь усилиями организаторов проектов. Поэтому прогнозировать в текущий момент доходность тех или иных фондов недвижимости достаточно сложно. По опыту прошлых лет зачастую стоимость активов некоторых фондов выстреливала в последние числа года, обеспечивая увеличение фонда и пая в два-три раза", - поясняет ведущий юрист компании IMAC Евгений Жук. Валентина Волкова соглашается, что перспективность и доходность ЗПИФов недвижимости определяет не тип активов, а конкретные объекты - их качество. Тем не менее она рекомендует частным инвесторам избирать фонды с постоянным денежным потоком и выплатой дохода по паю - рентные и те из девелоперских, которые ведут возведение жилья (лучше несколько проектов) с параллельной реализацией квартир. Оба фонда обеспечат и прирост стоимости пая, и регулярные выплаты.

Мода на землю

По мнению Евгения Жука, наиболее перспективное ориентация для ЗПИФН - земельный девелопмент. "Оно оправдывает себя как на примере существующих уже с 2005-2006 годов фондов, так и ЗПИФов недвижимости, созданных в этом году, - утверждает он. - Зачастую вслед за тем передачи земельных активов в фонд производятся нарезка участков, их межевание и кадастровый учет. Все это существенно повышает стоимость имущества. Максимально эффективным это бизнес-решение становится, когда сквозь фонд финансируются интенсивное формирование участка (прокладка коммуникаций и т. п.) и его последующая застройка". Пока что-либо о прецедентах доходности тяжко говорить, так как это появилось сравнительно недавно. Пожалуй, один образец - фонд "Солид недвижимость", паи которого с июля 2007 года начали торговаться на ММВБ. За этот отрезок времени их стоимость выросла со 106 тыс. рублей до 115 тыс., впрочем, ликвидность там невысокая.

Другое перспективное направление для появления новых ЗПИФН - рынок коммерческой недвижимости. Поскольку, как поясняют специалисты, стагнация цен и уход покупателей коснулись только рынка жилья. "А торговая и офисная недвижимость довольно приметно выросла в цене. Несмотря на признаки некоторого перегрева, эти сегменты чувствуют себя уверенно: качественные объекты сдаются в аренду в кратчайшие сроки", - говорит старшой консультант отдела управления фондами недвижимости УК "Тройка Диалог" Иван Кабулаев. Сергей Колегов подтверждает, что "доходность коммерческой недвижимости в Москве остается на высоком уровне - в среднем 20-30% при строительстве с нуля и 9-12% при покупке готового объекта". В связи с этим оба эксперта прогнозируют подъем интереса инвесторов к ПИФам коммерческой недвижимости.

Кроме того, все больше ЗПИФН, вероятно, будут организовываться на региональных рынках недвижимости. "Например, наша управляющая группа "Регион девелопмент" управляет целым рядом нестоличных фондов недвижимости и видит перспективу аккурат в регионах, - рассказывает Валентина Волкова. - В перспективе заинтересованность инвесторов к Москве, конечно, будет снижаться, но в первую очередь за счет сокращения площадок для строительства в столице, и в этом случае доход естественным путем будет перетекать на более свободные региональные рынки".