В новый цикл развития российский строительный рынок должен войти не со случайным набором мер поддержки отрасли, а с обширной программой воспроизводства жилого фонда
Фото: Дмитрий Лыков
Крах в финансовой сфере повлек за собой коллапс рынков недвижимости - сначала в США, а затем в Европе и России. Последствия этой драмы могут оказаться особенно болезненными для строительной отрасли нашей страны и российских потребителей из-за неразвитости альтернативных ипотеке финансовых механизмов, слабой государственной поддержки рынка жилья и острой необходимости в обновлении и воспроизводстве массового жилого фонда, построенного в советское время. Решить эту проблему с помощью одной ипотеки, без принятия мер, направленных на государственное стимулирование жилищного строительства, уже невозможно.
Быстро и дешево
В истории развитии рынков жилья ведущих индустриальных стран (мы рассматривали США, Великобританию, Германию и Россию; см. график 1)ссередины XX века до сегодняшних дней можно выделитьтри цикла.
Первый начался в50−х годах. Активность в строительном секторе и рост объемов ввода был вызван необходимостью восстановления разрушенных после войны городов. Государства активно участвовали в стимулировании жилищного строительства, оказываязастройщикам финансовую и административную поддержку. Жилье преимущественно возводилось по госзаказу, а также на льготных условиях с использованием субсидируемых правительствами схем (кредитных, налоговых, строительно-сберегательных и пр.). Поддержка оказывалась как потребителям, так и застройщикам.
Например, в Германии была запущена специальная программа, врамкахкоторойвыдавались кредиты на строительство жилья под низкийпроцент, а также предоставлялись налоговые льготыпредприятиям, инвестирующим средства в возведение новых домов.
В СШАбыли реализованы крупные проекты малоэтажной застройки. Один из самых известных - жилой комплекс Levittown, выросшийв 1946-1951 годах на бывших сельскохозяйственных угодьях. Первая очередь домов стоимостью около7 тыс. долларов предназначалась для ветеранов. Ежедневно возводилось около 30 домов (к слову, вкаждом был телевизор и стиральная машина). Стройматериалы представляли собой готовые блоки и модули. К 1950 году Levittawn разросся до 17 тыс. домов. Жильепродавалось в рассрочку на нескольколет с ежемесячным взносом по кредитуоколо58 долларов. Низкиепроцентные ставки обеспечивались благодаря государственным дотациям.
В Советском Союзе в 1959−м стартовал хрущевский проект строительства пятиэтажек: домов с одно- , двух и трехкомнатными квартирами, совмещенными санузлами и без лифтов. Типовые кирпичные или панельныедома задумывались как временный жилой фонд, рассчитанный на 25-30 лет. Первые хрущобы, как окрестили их жители, появились в подмосковной деревне Черемушки, которая позднее превратилась вкрупный столичныймикрорайон.
Метро, работа, кровать
Второй цикл развития рынка жилья пришелся на 70-80−е годы. Основным драйвером роста стало возведение социального жилья в рамках масштабных государственных жилищных программ. Например, одним из таких проектов стала шведскаягосударственная программа Miljonprogrammet, в рамках которой к 1975 годубыл построен 1 млн единиц жилья.
В СССР активно развивалось индустриальное домостроение. Сборные конструкции зданий (панели) монтировались прямо на стройплощадке, что позволяло существенно сократить сроки строительства по сравнению с возведением домов из кирпича и снизить их стоимость. Если в 1960 году крупнопанельноедомостроение в общем объеме жилищного строительства в СССР составляло 1,5-2%, то к 1972 году его доля увеличилась до 40%, а к 1975−му достигла 50%. Возросла этажность панельного жилья -с 5 до 12-14 этажей.
Окраины европейских и американских мегаполисов, а также их пригороды активно застраивались мало и среднеэтажным жильем (в том числе типовым). Этот процесс, не в последнююочередь связанный с ростом автомобилизациии развитием транспортной инфраструктуры (рабочие места остались в городе), позже назвали субурбанизацией, разрастанием городов.
В целом же строительныепроекты того времени в СССР икапстранах роднила общаяидея: жилье должно быть доступным, обеспеченным объектами соцкультбыта и транспортной инфраструктурой. Например, французские спальные микрорайоны застраивались по принципу "Metro, boulot, dodo" (метро, работа, кровать).
Позже возникла общемировая мода на строительство нетолькоокраинных микрорайонов, но и новыхгородов-спутников. При этом власти стали уделять больше внимания архитектурному облику застройки и комфортности жилой среды. Например, во Франции появились градостроительные регламенты, сделавшиезатруднительным возведение безликихмногоэтажных зданий и стимулировавшие поиск новых архитектурных и проектных решений. Города-спутники зачастую становились полигоном для реализации экспериментальных проектов.
Ипотека вместо госзаказа
В конце 80−х-начале 90−х годов этап бурного роста объемов жилищного строительства в большинстве стран завершился. Отрасльвошла в третий цикл развития. Его характерной чертой стало совершенствование рыночных механизмов строительства и приобретения жилья в противовес схемам, основанным на государственной поддержке и прямых бюджетных инвестициях. Вместо социальногожилья основным драйвером развитиястали ипотека и дешевыебанковскиекредиты на реализацию строительных проектов.
Смена циклов сопровождалась спадом на строительных рынках. В Германии в 1988 году был достигнут абсолютный минимумввода жилья: его было построено в четыре раза меньше, чем в прежние годы. Впрочем, из кризиса немецкая строительная отрасль быстро вышла благодаря краху социалистической системы и интеграционным процессам. Рост миграционных потоков привел к повышению спросана жилье (см. график 1) в 1991-1995 годах, возросла привлекательность инвестиций в строительство, государство вновь стало егостимулировать, финансируяпрограммымодернизациимикрорайонов социалистической постройки. К середине 90−х был достигнут локальный пик жилищного строительства, а затем отрасль вошлав очередную полосу затяжного спада, из которой не вышла до сих пор. При этом были сокращены объемы государственнойподдержки. Если в 1994 году за счет государства было введено около 35 тыс. квартир, то в 2001 году - ужеменее 4 тысяч.
В нашей стране спад в строительстве, начавшийся в 1988 году, затянулсяна десять лет из-за череды политических и экономических кризисов. Провал в жилищнойсфереоказалсясамымпродолжительным и глубоким. К 2007 году Россия вышла на показатели нового строительства, сравнимые с зарубежными странами. Однако жилье так и не стало доступным: сказался отложенный спрос. Плавный рост объемов жилищного строительства сопровождался резкимростомцен нажилье (так, в 2006 году квартиры подорожалина 65%).
В США и Великобритании, после непродолжительного спада в конце 80−х, уже в начале 90−х возобновился плавный рост рынка жилья, также сопровождаемыйростом цен на недвижимость. С 2001−го по 2007 годы в США жилая недвижимость подорожала на 77,4%, вВеликобритании - на 89,8%.
Кризис помешал
Рост рынков жилья в России, США и Великобритании, зафиксированный с 2001−го по 2007 годы, был обеспечен дешевой ипотекой, доступным проектным финансированием и ростом доходов населения. Однако в прошлом году этоттренд оборвался из-за мирового финансового кризиса. Мироваястроительная индустрия вновьвпала в депрессию.
По даннымжурнала International Construction, операционная маржа 15 крупнейших американских домостроительных компаний в 2007 году снизилась на 13,7%, застройщики потеряли 10,5 млрд долларов. Ассоциация генподрядчиков (General Contractor of America) прогнозирует, что расходына жилищное строительство по итогам 2008 года снизятсяна 15-20%. Ожидается, что и в 2009 году объемы жилищного строительства продолжатпадение. Цены на жилье в США по итогам 2008 года упали на 16,5%.
В Великобритании, по данным Construction Products Association and Ernst & Young, в этом году начато строительство 135 тыс. домов. Это на 33% меньше прошлогодних показателей (203 тыс.). Не так давно премьер-министр Гордон Браун обещал построить 3 млн новых домов к 2020 году, однако в нынешней ситуации этот план многим кажется утопическим. Более того, по прогнозам британских экспертов, в следующем году в странеможет быть сдано в эксплуатацию всего 90 тыс. новых жилищ. Многие строительные конгломераты оказались в сложном финансовомположении. Крупнейшие британскиестроительные компании задолжали банкам астрономические суммы. Цены нажилуюнедвижимость в Великобритании обвалились на 19%.
Последствия финансового кризиса затронули и российский рынок. В следующем году могут существенно снизиться объемы жилищного строительства. Многие застройщики, особенно в регионах, оказались в крайне тяжелом положении. На грани банкротства находятся несколько екатеринбургских подрядчиков, в том числепривлеченныхк реализации проектов комплексной застройки. В Омской области рассматриваются дела о банкротстве сразу двух строительных компаний. Омские застройщики утверждают, что почти треть местных строительных компаний готовы заявить о банкротстве. Слухи о грядущих банкротствах застройщиков будоражат Самару. За последние три месяца в Арбитражный суд Санкт-Петербурга поступило около ста исков в адрес строительных компаний о взыскании долгов. Не исключено, что некоторые судебные разбирательства также могут закончиться банкротством ответчиков. Недавно банк ВТБ обратилсяв суд о взыскании с крупнейшего вРоссии строительного предприятия - группы ПИК- задолженности вразмере 2,7 млрд рублей. Официальная статистика пока не зафиксировала падения цен на недвижимость, однако, по данным игроков рынка, из-за резкого снижения спроса жилье уже подешевело как минимум на 20-30%.
Безальтернативная ипотека
Пока трудно сказать, как долго продлится спадв строительстве и насколько глубоким он будет. Однако, следуя теориицикличностиразвития рынка жилья, можно предположить, что финансовый кризис совпал с переходным периодом. Новый двадцатилетний цикл развития рынка должен начаться примерно в 2010 году. Каким он будет?
Похоже, что западные страны пока не готовы изменить вектор развития жилищного сектора и по-прежнему намерены делать ставку на ипотеку. Во всяком случае антикризисные меры зарубежных правительств нацелены на восстановление ипотечных механизмов. Новых путей никто не ищет.
Так, американское правительство получило полномочия предоставлять гарантии по ипотечным кредитам в целях изменения условий кредитования и повышения доступности ипотеки. Принята программа поддержкидомовладельцев (Hope for Homeowners) сроком действия до 2011 года. Она рассчитана на 400 тыс. семей и предоставляет возможность рефинансирования кредита на срок до 30-40 лет с фиксированной ставкой, а также сокращения ежемесячных выплат. Стоит заметить, что пока эта схемане пользуется спросом из-за жесткихусловий участия в ней.
В Великобритании одной из мер поддержки рынка недвижимости является программа HomeBuy Direct, предназначенная дляпокупателей первого жилья. Она финансируется в равных долях правительством и девелоперами, которые предлагают гражданам беспроцентную ссуду сроком на пять лет в размере 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Этот депозит может быть использован как рычаг для привлечения ипотечного кредита на оставшиеся 70% стоимости. Для финансированияпроекта, в которыйпланируется вовлечь около 18 тыс. семей, выделено 400 млн фунтов. В программе участвует более130 девелоперов (в их числе крупнейшие компании)из разных регионов и 1 тыс. строительных проектов. Такжебританское правительствонамеренооказывать помощь должникам по ипотечным кредитам, которые не могут расплатиться по обязательствам. Соответствующая программа помощи стоимостью 200 млн фунтов охватит около 6 тыс. домохозяйств. Обсуждается вариант выкупа домов, заложенных по дефолтным ипотечным кредитам, с финансированием проекта за счет дополнительной эмиссии гособлигаций.
Нужна новая волна
Российские власти, как это уже случалось не однажды, пытаются слепо клонировать западные рецепты, концентрируясь на реанимации ипотечного кредитования и поддержке крупных строительных компаний. В помощь сектору они намерены направить около 500 млрд руб. Из них около300 млрд руб. из федерального, регионального и местных бюджетов выделяется на выкуп остатков готового жилья у частных застройщиков для последующей реализации в рамках государственных жилищных программ. Около 200 млрд руб. достанется федеральному Агентству ипотечногожилищного кредитования, на базе которого создается"дочка" - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. АРИЖК займется реструктуризацией плохих ипотечных долгов, будет выплачивать компенсации банкам-кредиторам.
Однако слишком многое указывает на то, что американские лекала нам уже не подходят. В Америке уровень развития ипотеки таков, что способствует решению жилищнойпроблемы. Технологии быстровозводимого домостроения позволяют регулярно обновлятьжилой фонд, не допуская его морального и физического старения.
Что у нас? Во-первых , масштабы ипотечного кредитования по западным меркам мизерны. Ипотечная задолженность оценивается примерно в 1 трлн руб. - 31 млрд долларов по нынешнему курсу. (Для сравнения: задолженность американцев по ипотечным кредитам в 2008 году составляла 10,6 трлн долларов.) За последние несколько лет ипотечными кредитами воспользовалось всего около800 тыс. российских семей. При этом большинство из них купили жилье советской постройки на вторичном рынке.
Во-вторых , из-за глубокого спада 90−х годов жилая среда сильно деградировала. Застопорился процесс воспроизводства жилого фонда. Стремительно нарастает техническийизнос зданий 60-70−х годов постройки, не говоря уже о довоенных строениях. Около 4 млн квартир (246 млн кв. м) в нашей стране построено более 60 лет назад. Кроме того, насчитывается около 16 млнквартир (порядка 986 млн кв. м) вдомах 70-80−х годов постройки, которые уже требуют капитального ремонта.
Потребности страны только для воспроизводства хрущоб и более поздних, но тоже отслужившихсвое брежневок - панельные дома советской постройкиимеют весьма непродолжительные нормативные сроки эксплуатации - на ближайшее десятилетие составляют не менее 12 млн единиц жилья. То есть в год надо строить более 1 млн единиц жилья.
Возможно ли раскрутитьстроительную индустрию на такие объемы, только лишь способствуя развитию ипотеки, а также поддерживая АИЖК идоморощенныхчастных девелоперов? Вряд ли. Во всяком случае, несмотря на снижение ставок по кредитам, в последние годы не произошлозначительного подъема в отрасли. Скорее, дефицит квартир лишь обострился, о чем свидетельствуют бурные темпы роста цен на недвижимость с 2001−го по 2007 год (см. график 2).
Запустить очереднойвиток обновления жилого фонда можнотолько при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив. Требуетсямасштабная государственная программа по кардинальной замене жилищного фонда и повышению доступности жилья, включая широкий диапазон социальных проектов. Программа, аналогичная той, котораяразвиваласьвстроительной отрасли в послевоенные годы.