Дотянуть до весны

Спрос на загородные дома сократился на 30%, однако игроки рынка рассчитывают, что к марту он частично восстановится. О ситуации в секторе загородной недвижимости рассказывает генеральный директор компании "Миэль - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов

Владимир Яхонтов

Фото предоставлено компанией "Миэль - загородная недвижимость"

- Как кризис отразился на рынке загородной недвижимости?

- Рынок загородного жилья неразвитый: в стадии активной реализации находится 250-260 поселков. Это не очень большой объем. К тому же потребительский спрос невелик из-за проблемного трафика и отсутствия социальных объектов на территории большинства поселков. Как следствие, ликвидность домовладений невысокая, поэтому на конъюнктурные спады рынок всегда реагирует вяло. Еще в сентябре не было никаких проблем. В октябре мы почувствовали некоторое снижение спроса. А в ноябре количество сделок упало примерно на 50 процентов. Любопытно, что при этом количество обращений и показов снизилось процентов на 15-20. Это говорит о существовании отложенного спроса. И мы полагаем, что рано или поздно спрос вернется на рынок, поскольку разгоняющаяся инфляция будет стимулировать потребление. А куда еще вкладывать деньги, кроме как в недвижимость или землю?

- Как на снижение спроса отреагировали игроки рынка?

- В кризис участники рынка всегда ведут себя неадекватно. Были случаи повышения цен, снижения, заморозки. При этом замечу, что скидки, превышающие 15 процентов, встречаются редко и зачастую указывают на то, что у застройщиков не все в порядке.

- Как кризис отразился на вашей компании?

- Мы еще до кризиса скорректировали стратегию развития. Традиционно большинство наших проектов было сконцентрировано на Рублево-Успенском шоссе. Но в последнее время цены на землю стали зашкаливать. Сначала участки стоили три тысячи долларов за сотку, затем 15-20 тысяч, а потом цены взлетели до 120 тысяч долларов за сотку. Это разрушало экономику проектов: особенно в приоритетном для нас верхнем сегменте бизнес-класса с домами стоимостью от 300 до 700 тысяч долларов. Поэтому мы переключились на юго-западное направление: Калужское и Киевское шоссе. Кризис заставил нас снизить верхнюю планку цен до 600 тысяч долларов при среднем диапазоне около 300-450 тысяч долларов за домовладение. Речь идет о домах площадью от 100 до 250 квадратных метров с участками от трех (таунхаусы) до 12-15 соток. Наше предложение рассчитано на владельцев московских квартир, которые, продав их, могут приобрести полноценный загородный дом.

- Уменьшилась ли себестоимость строительства?

- Цены на стройматериалы и на услуги достигли максимальной планки. Безусловно, кризис их корректирует. Бетон уже подешевел на 25 процентов, арматура - на 50 процентов. Недавно встречался с представителями компании, которая занимается деревообработкой. Они говорят, что склады затоварены. Возможно, такой понижательный тренд повысит привлекательность индивидуального строительства. Проше говоря, строить загородные дома своими силами станет дешевле. Это я по себе сужу. В 1998 году, когда грянул предыдущий кризис, я планировал приобрести трехкомнатную квартиру в Москве. Но вместо квартиры купил землю и на удивление дешево - уж никак не дороже московской трешки - построил загородный дом в двух километрах от города. Не исключено, что сейчас возникнет аналогичная ситуация.

- А что произойдет с ценами на недвижимость и землю? Снизятся ли они?

- Звучит банально, но земля - это ограниченный продукт, который дешеветь, скорее всего, не будет. В Подмосковье в тридцатикилометровой зоне нормальной земли не осталось. Либо она была испорчена в 90−х годах разнокалиберной застройкой, либо все свободные куски использованы под коттеджные поселки. Даже сейчас, в условиях кризиса, не так-то просто найти землю под застройку в хорошем месте и чтобы какой-нибудь коровник полуразрушенный не маячил в окне. Земля остается ликвидным товаром. Кстати, в последнее время застройщики, столкнувшись с кризисом ликвидности, начинают выводить на рынок земельные участки в поселках без подряда - с коммуникациями либо вообще без них. До августа участок с подрядом стоил в два раза дороже участка без подряда. Но сейчас все эти наценки отсекаются, входная планка снижается. Мы тоже решили один из участков на Калужском шоссе выставить на продажу. Я считаю, что сейчас этот продукт более ликвиден, чем квартиры.

- Не грозит ли рынку затоваривание, если большинство игроков выбросит на рынок земельные активы?

- Земель, готовых к продаже, очень мало. В обозримой перспективе должно было стартовать около тридцати новых девелоперских проектов. Даже если все они выйдут на рынок с продажей чистых земельных участков, это не критично. Вся остальная земля - в сельхозназначении. Для ее перевода в ИЖС требуются инвестиции (около двух тысяч долларов на сотку) и время. Никто сейчас в это вкладываться не будет.

- Какой вам видится судьба мегапроектов, многие из которых даже включены в национальный жилищный проект?

- Я всегда говорил, что это пиар-проекты , направленные на капитализацию земельных участков. Многие земельные участки даже не переведены из сельхозназначения. О каком строительстве доступного жилья на них может идти речь? Многие лендлорды просто накачивали капитализацию, чтобы получить кредиты или потом втридорога перепродать землю. У нас, например, есть участок в Подмосковье, расположенный по соседству с одним мегапроектом. Мы хотели у его хозяев докупить сопредельный с нашим участок, но цены оказались завышены более чем в два раза. Тогда мы им предложили поучаствовать в строительстве дороги по границе наших земель. Они ответили, что им это не нужно. Аналогично отреагировали и на предложение совместно построить очистные сооружения. Судьба подобных проектов - быть распроданными по частям через какое-то время.

- Каков ваш прогноз развития ситуации на рынке загородного жилья?

- До февраля будет стагнация, потому что спрос очень сильно провалился. Я думаю, что он схлопнулся на 30 процентов. Причем такая же картина наблюдается и в других отраслях. Сохраняется неопределенность с точки зрения ресурсного обеспечения. Дальнейшее развитие рынка будет происходить за счет выстраивания новых финансовых стратегий, создания альянсов, стимулирования потребителей. В первом полугодии 2009−го мы ожидаем увеличения спроса на 20 процентов по сравнению с нынешним уровнем.