Измеряем глубину

Продавцы жилья предлагают роскошные скидки, риэлтеры одаривают бонусами, но все усилия напрасны - покупатели взяли паузу, и неизвестно, как долго она продлится. Имеет ли смысл в новом году вкладывать деньги в недвижимость, и если да, то в какую?

В том, что квадратные метры дешевеют, сегодня уже никто не сомневается. А вот продолжительность и глубина падения уже несколько месяцев являются основной дискуссией как среди участников рынка, так и в обществе. Причем муссируются одни и те же факты, но с разными выводами.

Факт первый - объем предложения на рынке жилья постоянно растет, что подтверждают данные риэлтеров. Факт второй - спрос упал, и большинство обращений в агентства недвижимости (АН) носят ознакомительный характер. Третий факт - при формальном сохранении прежних цен реальные сделки происходят со значительными скидками. Продавливают по цене продавцов не только граждане, но и госструктуры. Так, московское правительство минувшей осенью отказалось выкупать объекты у застройщиков по ранее заключенным договорам (80 тыс. руб. за 1 кв. м). Девелоперы были вынуждены согласиться на предоставление "оптовикам" почти 20−процентной скидки.

Очевидно, что процесс снижения стоимости жилья только в самом начале. Цены явно идут вниз, без намеков на изменение курса. Судя по опыту других кризисов, падение обычно длится примерно год-полтора. Поскольку на нашем рынке этот процесс наметился только в ноябре-декабре 2008 года, есть все шансы, что "дно" мы увидим не раньше следующей осени. Сценарий более раннего выздоровления рынка недвижимости маловероятен ввиду как макроэкономических факторов (падение цен на нефть и газ, спад в экономике), так и снижения уровня жизни, чему способствует масштабный кризис на рынке труда.

В этой ситуации инвестиционные покупки жилья стоит отложить хотя бы на полгода. Тем более что в течение ближайшего года покупатели будут находиться в выигрышном положении. Между тем после любого падения следует короткий или длинный период стагнации - лучшее время для покупок. При оптимистичном сценарии он придется на лето-осень 2009 года, при пессимистичном - не ранее чем на зиму 2010−го.

Любителям риска

Покупка квартиры с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду всегда была одной из самых простых и популярных схем у частных инвесторов. Однако она почти утратила свою актуальность в нынешних условиях. Возврат цен к рекордным высотам, достигнутым в минувшем году, произойдет нескоро. Так что, покупая сегодня квартиру с целью перепродажи, стоит настроиться на неопределенно долгий период ожидания. В Японии после обвала цен в 1991 году стагнация затянулась дольше чем на десятилетие. Правда, в России такой сценарий маловероятен хотя бы потому, что потребность в жилье у нас куда выше, а объемы строительства в ближайший год существенно снизятся, что приведет через несколько лет к дефициту предложения. Однако при затягивании финансовых проблем несколько лет стагнации вполне вероятны. Поэтому, как считает директор компании Alliance De Luxe Ксения Лоскутникова, любые спекулятивные сделки с недвижимостью сейчас неэффективны. Кроме тех, которые совершаются долгосрочными инвесторами, не ждущими прибыли раньше чем через пять-семь , а лучше через все десять лет.

Впрочем, покупка новостройки может сулить более быструю прибыль - за счет существенного дисконта сейчас и удорожания квадратных метров в процессе строительства. Застройщики предлагают довольно существенные скидки. "На вторичном рынке основной размер скидок - 5-7%. А у застройщиков можно получить дисконт 15-20%. Но это при условии оплаты полной стоимости квартиры", - замечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, скидки существенно выше: 20-30% на вторичном рынке и до 50% - на рынке новостроек.

В то же время покупка сегодня квартиры в недостроенном объекте - инвестиции не для слабонервных. Собственных средств у большинства застройщиков нет, а кредитная линия для них фактически закрыта. По прогнозам экспертов, уже в ближайший год довольно много начатых проектов на рынке будут заморожены. "На сегодняшний день, по различным оценкам, уже заморожено до 40% объектов. Думаю, что этот процент увеличится до 65-70%", - замечает Александр Зиминский. Не лучше ситуация и в целом по стране: 75-80% строек в стране заморожены. "В первую очередь это касается объектов, которые находятся на этапе середины дома или на более низкой стадии. По нашим прогнозам, из запланированных к сдаче в 2008 году 60 млн кв. м будет введено порядка 40 млн кв. м", - говорит гендиректор компании "Миэль - инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич. Что касается загородного рынка, то, по оценкам компании Tweed, в связи с нехваткой финансирования вполне вероятно, что строительство встанет примерно на половине всех объектов, прежде всего это коснется поселков бизнес и экономкласса.

С другой стороны, при таком сокращении строительства через несколько лет в России явно наметится дефицит качественных новостроек, и тогда квартиры в недавно построенных домах станут ходовым товаром.

Бери классом ниже

Если вы рассчитываете вернуть ваши вложения в минимально возможные сроки, то для покупки имеет смысл рассматривать либо очень дорогое жилье, либо дешевое, но качественное, уверяют эксперты. Эти категории быстрее других восстановят свою ликвидность. Элитные квартиры в Москве остаются редким товаром, который рано или поздно находит своего покупателя. Количество таких объектов растет медленно - из-за нехватки места для строительства в наиболее престижных районах. "Объем предложения в данном сегменте еще года два не увеличится. Можно говорить о том, что интерес инвесторов сам по себе сместился в этом направлении. В нашей компании есть пул клиентов, которых раньше интересовали только дома на начальной стадии строительства, сегодня их пожелания сместились именно в элитный сегмент", - говорит гендиректор компании Tweed Ирина Могилатова.

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "Новое качество" Ольга Косенкова также считает, что элитные квартиры в центре города - самый надежный источник сохранения сбережений для частных лиц. "Снижение цен на рынке элитного жилья составит в среднем до 15% в течение первого полугодия 2009 года, что значительно меньше, чем по другим сегментам", - говорит она. Кроме того, "элитка" меньше всего зависит от кредитных средств: как правило, данные объекты и строятся, и покупаются без привлечения банковских займов.

Что касается качественных квартир экономкласса, то постепенно они станут вбирать в себя спрос покупателей, отказавшихся от покупки объектов бизнес-класса. Жилье этой категории и так было одним из наиболее востребованных и дефицитных товаров. Экономсегменту и на городском, и на загородном рынке уделялось очень мало внимания, потому что абсолютное большинство застройщиков стремились как можно больше заработать и отдавали предпочтение домам классом повыше. Замораживание немалого количества строек через несколько лет приведет к дефициту недорогих, но качественных домов и квартир и к росту спроса, а следовательно, и повышению цен на них.

Наиболее же уязвимым в период кризиса оказался бизнес-класс. "Еще до кризиса конкуренция в этом сегменте между застройщиками сложилась гораздо выше, чем в остальных. Кроме того, цены на недвижимость бизнес-класса очень сильно оторвались от платежеспособного спроса. Объем сделок до кризиса поддерживался в основном за счет спекулятивных продаж, которые и раскручивали маховик цен, - считает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. - Потенциальные покупатели жилья бизнес-класса - это наемные сотрудники с хорошей зарплатой. Рост цен настолько опередил рост их благосостояния, что они, получая по $5-7 тыс., могут себе позволить приобрести только жилье экономкласса, да и то воспользовавшись кредитом на 30 лет. Получилось так, что спрос на бизнес-сегмент по уровню цен сейчас соответствует экономсегменту". Кризис только обострил эту ситуацию, ударив сильнее всего по неокрепшему среднему классу - предпринимателям, менеджерам среднего и верхнего звена. Многие из них уже попали под сокращение, лишились бонусов и прежних заработков.

Цены на новые квартиры в домах бизнес-класса , по мнению экспертов, в конце 2008 года подтянулись к уровню "элитки", но при этом не отвечали качественным критериям данного сегмента. Поэтому и коррекция будет самой сильной - уже сегодня застройщики предлагают квартиры в данном классе с 20-30−процентным дисконтом.

Падение земли

Несмотря на знаменитое изречение Марка Твена о том, что землю надо покупать, потому что ее больше не производят, сегодня именно сделки с землей являются для инвестора наиболее рискованными. Подмосковная земля дешевеет на глазах. "Как правило, цена проекта рассчитывалась следующим образом. Брали примерные прогнозы на планы продаж, из них высчитывали примерные денежные потоки, отнимали себестоимость материалов, затраты на строительно-монтажные работы, подключение к сетям и другие расходы. Оставшаяся сумма за вычетом маржи компании приходилась на стоимость земли. Таким образом, цена участков искусственно поднималась вверх. В будущем же году они подешевеют потому, что продаж нет и они нескоро появятся", - поясняет ситуацию Алексей Пашкевич.

Управляющий директор ИГ AG Capital Александр Агибалов подтверждает, что сегодня проблема ликвидности на рынке земли - основная. "Произошло снижение активности многих девелоперов, замораживание активов, начались распродажи земельных участков. Скидки на рынке земли сегодня могут доходить до 50%". О снижении активности игроков и о распродажах участков с дисконтом говорят и другие эксперты. Дело в том, что большинство проектов в данном сегменте являются масштабными и, соответственно, дорогостоящими: освоить такие проекты без привлечения заемных средств практически невозможно. "Когда кредиты получить крайне проблематично, а продажи можно ожидать, только когда объект будет готов примерно на 60%, большинство проектов замораживаются", - считает Ирина Могилатова. Сам участок владелец пытается продать. В ближайшем будущем ситуация не изменится, а может еще больше усугубиться, так как спроса на этот товар не ожидается.

По данным компании Tweed, цена на земли по Новой Риге в ближайший год снизится приблизительно на 20-30%. А по дальним землям глубина падения будет еще больше в связи со значительным превышением предложения над спросом. Также может заметно подешеветь Калужское направление - по причине замедления темпов реализации проекта А101. По мнению аналитиков, в результате кризиса наиболее значительно упадет ликвидность земельных участков в дальнем Подмосковье, а также земель сельхозугодий. "Непереведенные земли сельскохозяйственного назначения вообще не будут востребованы, так как они требуют больших инвестиций на повышение их рыночной стоимости. Сегодня предлагается огромное количество земель с дисконтом 20-30%. В то время когда крупные специализированные фонды, у которых есть деньги, готовы покупать землю с 50−процентной скидкой. Мы ожидаем, что к весне, когда кризис ликвидности в стране войдет в новую стадию своего развития, цена на наименее ликвидные и освоенные участки как раз и упадет до обозначенной потенциальными покупателями отметки", - предсказывает Ольга Косенкова.

Ценовое дно земельного рынка мы увидим, скорее всего, не ранее осени 2009 года. И то при условии, что экономическая ситуация в стране выровняется. "Если нет, то цена будет еще падать. А при условии, что заложенные земли отойдут к банковским структурам и они пожелают выбросить их на рынок, вообще трудно предсказать, насколько просядет цена", - говорит Ирина Могилатова. Скорее всего, рынок земли не восстановится до тех пор, пока не придет в норму кредитная система и не возобновится процесс проектного финансирования.

Иллюстрация: Лариса Рапопорт