Уход банков со строительного рынка негативно скажется на отрасли уже в ближайшее время, однако после стабилизации финансового сектора строительство обещает вновь превратиться в бурно растущий сегмент
Фото: Александр Крупнов
Кризис на финансовом рынке начал влиять на реальный сектор экономики, в том числе - настроительство. Аналитики признают факт кризиса в строительстве, однако утверждают, что вина лежит на банках, которые"заразили" рынок недвижимости.
Основная причина неблагоприятной ситуации, по мнению генерального директора ЗАО "Решение" Александра Батушанского, - снижение объемов привлеченных заемных средств. Недавно появился еще один негативный фактор - сокращение спроса на квартиры из-за информационного давления на покупателей: они ждут снижения цен. Вице-губернаторПетербурга Александр Вахмистров подчеркивает: "Манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к отложенному спросу. Так было, к примеру, в 2001 году. Подобнаяситуацияповторилась и в 2006−м. В текущем году мы ожидаем роста цен в пределах инфляции. Однако нельзяне брать во вниманиенестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю, новое законодательство и позицию бизнес-сообщества , которая вбольшей степени выжидательная, что не лучшим образом говорит о менеджменте ряда компаний".
Одновременно с этимна российский рынок перестали приходить западные инвестиции. Иностранные фонды, развернувшие было активную деятельность, спешно сворачивают ее. "Ни кредит получить, ни продать, - комментирует ситуацию директор департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Николай Казанский. - Инвестиционные фонды осторожны, хотя признают, что в России ситуация все равно лучше, чем на европейском рынке. Но уже несколько недель решения об инвестициях не принимаются".
С другой стороны, появиласьопасность варяжской экспансии на российский строительныйрынок. Президент "ЕВРОЦЕМЕНТ групп"Михаил Скороход обеспокоен: "Кризиспоказывает, что в странах, которые могутпоставлять цемент вРоссию, сейчас наблюдается его избыток. И если немедленно не принять мер по поддержке отечественной цементной промышленности, то очень большая часть этого избыточного цемента окажется в России. А российскимпроизводителям, чтобы стать конкурентоспособными, необходимо несколько лет для введения новых заводов. Но при сложившихся обстоятельствах 60−70% из ранее заявленных инвестиционных проектов нежизнеспособны".
"Сейчас уже сложно понять, что было первым, яйцо или курица - разговоры о надвигающемся кризисе или ужесточение условий кредитования, - рассуждает генеральный директор компании "Петрополь" Марк Лернер. - В любом случае фактор страха сыграл тут очень жестко. Сначала решили подстраховаться банки, а затем и застройщики. Первые, опасаясь невозвратов, выставили запретительные процентные ставки на кредитование девелоперских проектов и ипотеки. Вторые, прогнозируя снижение спроса и рентабельности, начали замораживать проекты, находящиеся на ранней стадии реализации".
Рынок без подъема
После летнего затишья на рынке жилой недвижимости, как правило, начинается осенний подъем. Однако в последние годы поведение рынка нечасто соответствует этому правилу. На сей раз осеннего роста цен не произошло. Сегодня средняя цена жилья составляет 107 тыс. рублей за 1 кв. м в готовых домах и 91 тыс. рублей за 1 кв. м в строящихся. По мнению аналитиков компании "АРИН", на первичном рынке не произошло фактического роста цен - формальный рост "съели" скидки, которые сегодня предоставляют потенциальным покупателям все строительные компании. "В сентябре увеличилась разница между заявленной ценой и реальнымипродажами, - рассказывает заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. -Обратившись в компанию, можно было получить скидку 2−3% на вторичном рынке и до 30% - на первичном".
На вторичном рынке, отмечает директор АН "Бекар" Сергей Козлов, приостановлены многие сделки - рынокнедвижимости"присматривается к ситуации". По мнению аналитиков Becar Realty Group SPb, развитие финансового кризиса предполагает ростпредложениявожидании, когда рынок упадет: собственникистремятся продать недвижимость раньше, чем она обесценится. Рост предложения происходит, но это в основном неликвид: "корабли", хрущевки, коммуналки. По даннымАРИН, объем предложения за сентябрь увеличился на 10−15%.
Источник иссяк
Даже в лучшие времена банки не слишком охотно кредитовали жилищное строительство. Именно эта причина заставила в свое время застройщиков привлекать в строительство средства дольщиков. Сегодня банки дают деньги не всякому застройщику, а если дают, то под высокие проценты (20% и выше) иобеспеченныйзалог.
По словам директорапо маркетингу компании"ЛЭК" Валерия Корнилова, ипотечныекредиты и заемныесредства "формировали до 30% денежных поступлений, которые раньшешли на развитие". Теперь застройщики вынуждены заморозить такие проекты, чтобы потратить ресурсы на реализацию запущенных проектов. Глава московского представительства банка EurohypoAG (Германия) Вадим Ульченко считает российскую экономику слабой, но "уже интегрированной в мировую экономику", а российскуюбанковскую систему - "слабойи бесконтрольной". Причем банки, по словам Ульченко, денег никому ссужать не собираются: "Не верьтебанкирамсегодня. Денег нет ни у каких банков. Но даже если они есть, с ними нельзя расставаться". Таким образом, полагает Александр Батушанский, источник средств для застройщиков сегодня - средства дольщиков и товарные кредиты отпоставщиков.
Фото: Александр Крупнов
Лучше прочих себя чувствуют компании, у которых достаточно собственных средств и которые не пользовались банковскими кредитами. Председательсоветадиректоров "РоссаРакенне СПб" Александр Царев (компания продвигаетмаркуHONKA) предрекает некоторый отток клиентов на объектахсвоей компании, однако полагает, что девелоперские проекты врядли подвергнутся корректировке, поскольку кредитных средств в них нет. Аналогичная ситуация - на строительстве клубногокомплекса "Капитан". Генеральный директоркомпании-застройщика "Аничков мост два" Андрей Грачев считает собственные средства "оптимальнымвариантом на фоне всеобщей нестабильности". "Деньги стали дороже, повысилисьпроцентные ставки для заемщиков, ужесточились требования к андеррайтингу, - перечисляет Грачев. - Ситуация заставляет финансовых партнеров быть более прозрачными и понятными в методах ведения своего бизнеса. Это плюс. Но все долговые инструменты, которые были дешевыми и простыми, сегодня все менее и менее доступны. Если наши банки не предоставят необходимых инструментов, застройщики их все равно найдут. Другой вопрос - по какой цене и где. Есть еще богатые структуры, которые будут рады прибрать к рукам отдельные проекты или целые девелоперские компании".
Председатель совета директоров строительного холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков настроен оптимистично: "Бояться абсолютно нечего. В панику ударяются те, кто не продумывал стратегиюразвития, брал много денег у банков. Сегодня залоговая масса снизилась в цене, банкитребуютвернутькредиты, пересматривают залоги. Те, кто вел продуманную политику и в меру пользовался смешанным финансированием, могут ничегоне опасаться". Помнению Ульченко, сегодня многие проекты не продуманы с точки зрения финансов на длительный срок. Такие проекты имеет смысл заморозить, если нет средств на достройку. Но тот, кто ухитряется строить сегодня (а это на 30−35% дешевлепрежней и будущейсебестоимости), окажетсяввыигрыше, посколькуна рынке в ближайшие полтора-два года объем предложения будет невелик. Главное условие - качественныепроекты и грамотное финансирование.
Ипотека вышла из доверия
Доля сделок с применением ипотеки на первичном рынке, по оценке Александра Батушанского, невелика -примерно 30% от общегоколичества, около 15% в денежном выражении. Однако застройщики бьют тревогу: платежеспособный спрос падает, поскольку банки сворачивают ипотечные программы. В то же время, по словам генерального директора ИСК "Грантика" Дмитрия Абрамова, количествозапросов по ипотеке от покупателей не сократилось.
Большинство банков прекратило кредитоватьстроящиеся объекты. Те, ктооставил в своем портфеле такие программы, ужесточили условия. Ставки составляют от 14% годовых в рублях, 11−12% - в валюте. Очевидно, что за дополнительные риски банку полагаются дополнительные проценты. Однако, пословам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, никакие проценты сегодня не перекроют рисков первичного рынка. Президент Ассоциации банков Северо-Запада ВладимирДжиковичнастроен философски: "Банки гнались за клиентами, снижали требования к заемщикам. Теперь они все ближе к классическим условиям ипотеки - первый взнос 30%. А ставкивысокие - такая уж ситуация сегодня".
Незавершенка возвращается
Многие эксперты подозревают, что попытки федеральных властей стабилизировать экономику направлены исключительно на финансовый рынок, то есть закачанные в банки средства могут непопасть в реальный сектор. Это создает угрозу недостроя. Специалисты в Петербурге помнят, как долго достраивались объекты, сооружение которых прекратилось в 1993 году, - некоторые более десяти лет. Но главное опасение - снижениеобъемапредложения в 2010−2014 годах.
Выступая на конференции "Благоприятныйинвестиционный климат"(организатормероприятия -"Арендатор.ру"), первый заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Роман Старовойтов рассказал: комитеты администрации сегодня пересматривают планы. Возможно, город откажется от комплексного освоения территорий - будет продаватьпо частям, поскольку на приобретение крупных участковсобственных средств компаний вряд ли хватит. Но пока ни один стратегический проект не остановлен, никто не собирается выходить из проекта. Уступка кризису - возможная разбивкастроительства на дополнительные очереди, а также увеличение сроков.
Из-за отсутствия средств реализацияранее задуманных проектов не начинается, следовательно, объем предложения в ближайшие годы снизится. Между тем участки под новые дома будут простаивать. По опыту предыдущих критических ситуаций, можноожидать активной распродажи земельных участков, хотя, по мнению Валерия Корнилова, в период экономического кризиса сбрасывать пятна невыгодно: "Земля - надежный актив. В условиях роста цен сделки долго не срастаются из-за амбиций продавцовземельных участков, увеличивающих цену чуть ли не ежедневно. Теперь все с точностью до наоборот. Предложений сталов разы больше, но покупателей нет. Вчера продавцы играли на повышение, сегодня потенциальные покупатели - напонижение. И не потому, что землянеинтересна. А потому, что деньги нужны на другое".
"Пятна сбрасывать будут, - уверен АндрейГрачев. - Прежде всего - те, кто переборщил, рассчитывая на развитие, а также те, кому не хватает средств на их освоение. В этой обстановке возникает другой интересный вопрос: кто будет эти активы подбирать? Не исключаю, что мы станем свидетелями укрупненияоднихстроительных структур на фоне разорения других".
Тайное снижение
В непрофильных СМИ сегодня развернута целая кампания - население призывают не покупать жилье до снижения цен. Однако пока, по мнению Дмитрия Абрамова, реальных экономических предпосылок для снижения цен нет: "Денежные средства населения никуда не исчезли, но после некоторого периода стагнациилюди будут вынужденыперераспределять их. Все происходящее сейчас - предпосылка для формирования отложенного спроса. Можно ожидать скрытого снижения цен в сегментах "бизнес" и "элита" за счет специальныхакций и скидок, для типовогожильявозможноувеличение предложений по открытым скидкам. Но это временно, с целью быстро получить текущие денежные средства".
Андрей Грачев обращает внимание на специфику загородного рынка, особенно в сегментах элитного и бизнес-класса. "Здесь ценообразование идет по иным законам, - уверен Грачев, - поэтому цены сохраняются". По словам Сергея Козлова, потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают. Когда они поймут, чтопадения цен не будет, все равно купят квартиру. "Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса, - полагает Козлов. - В самом худшем случае цены могут снизиться на 10−20%, не более". "Но это уже работа на грани рентабельности для большинства проектов", - предупреждает Лернер.
Александр Батушанский перечисляет факторы, которые не позволят ценам снизиться: слабая обеспеченность жильем, низкая культура инвестирования и отсутствие альтернативных финансовых инструментов, высокие цены на энергоносители. "Земля по-прежнему дорогая, инженерия, которая подводится к зданию, не подешевела, а, наоборот, дорожает, - добавляет Вячеслав Заренков. - В ближайшие четыре месяца цены будут топтаться на месте, возможно, вырастут на 2−3%или на столько же упадут, но они будут стабильны до Нового года". По мнениюВалерияКорнилова, как только кризис останется позади, отложенный спрос реализуется и цены снова начнут расти. Дмитрий Абрамов считает, что рост может составить 20−40%.
Будем строить - не помрем
Фото: Александр Крупнов
По поводу ближайших перспектив рынка мнения участников расходятся, поскольку никому неясно, как будет действовать власть и появятсяли деньги в реальной экономике. Аналитики, как водится, просчитывают несколькосценариев. Но даже по самым оптимистичным прогнозам, быстро наладить строительный процесс уже не получится. "В самомлучшем случае, если деньгидойдутдо рынка, через три месяца уйдутмелкиекомпании, - поделился результатами анализа Николай Казанский, - а через три-девять месяцев вернется спрос и начнется кредитование, что вызовет оживление в инвестиционном секторе".
"Если местные власти не предпримут никаких усилий, - предупреждает Александр Батушанский, - то возможно снижение объемов строительства на 30−40% (до уровня 2003 года). Но если Петербург увеличит городской заказ, начнет выкупать у строителей жилье и земельные участки (столичное правительство, например, недавно выкупило у ГК "ПИК" более300 тыс. кв. м жилья), да к тому же поспособствует кредитованию строительной отрасли, то снижения может не произойти. Дополнительная ликвидность позволит строить дома, повыситдоверие к банкам и вернет на рынок покупателей". Менееоптимистичные сценарии в финале все равно утверждают: цены после кризиса вырастут, строителям надо переждать несколько месяцев. "Вближайшие шесть-восемь месяцев сократятся и спрос, и предложение. Произойдет "схлопывание" рынка. Возможно, вкраткосрочном периоде мы увидим ценовую коррекцию на 10−15%. Авот в долгосрочной перспективеесть вероятность, что к началу 2010 года стоимость квадратного метра "отрастет" в полтора раза, до 130−150 тыс. рублей", - предрекает Марк Лернер.
По мнениюВалерияКорнилова, если не бросать строительные площадки, а продолжать работу, "рынок восстановится значительно быстрее, чем многие думают", поскольку недвижимость по-прежнему остается чуть ли не "единственной сферой, где можнореально спасти деньги, особенно в долгосрочной перспективе".
"Последствия кризиса будут определятьсяего глубиной, - уверен Дмитрий Абрамов. - На рынке произойдут большие изменения, возможны слияния и поглощения компаний, но это абсолютно нормальный процессоздоровлениярынка".
Однако ни один сценарий не предрекает смерти строительногорынка. Профицитбюджета, стабфонд и золотовалютные резервы, все ещевысокие цены на нефть, по мнению Лернера, помогутрынку удержаться на плаву. Обвала строителине ждут.