Фондовый рынок падает, нефтьдешевеет, и толькостоличная недвижимость упорно дорожает: за шесть месяцев, по данным центра "Индикаторы рынка недвижимости", стоимость квадратногометра подросла в цене с начала года на 30%. Можно ли считать московское жилье тихойгаванью, где инвестор способен переждать финансовую бурю?
Если посмотреть на нынешнюю ситуацию в США, Англии, Испаниии других странах, то окажется, что гавань эта не такая уж безопасная. Цены падают, стройки замораживаются, девелоперы банкротятся, а спрос невелик (покупатели ждут, когда рынок достигнет дна). Нороссийскийрынокимеет своиособенности, которые не позволяют проводить прямые параллели сситуацией на Западе. Во-первых , он не так плотно завязан на финансовый рынок. Ипотека тоже не оказывает серьезного влияния на ценообразование и спрос: ещевчера это казалось досадным упущением, которое требуется преодолеть, а сегодня это видится благом. Ведь именноипотека и раскалила рынки недвижимости США и Европы, стала детонатором мирового кризиса.
Во-вторых , российская недвижимость весьма удобный инструмент для спекуляций. Это априори дефицитная сфера: жилья у нас малона душунаселения и еще меньше строится. Кроме того, до сих порпокупка квартиры очень выгодна с точки зренияналогов - из-за практически полного их отсутствия. Во Франции содержать вторую квартиру весьма накладное занятие. Налог на вторую квартиру или дом высоки рассчитывается исходя из потенциальных доходов, которые владелец может получить от сдачи "лишнего" жилья в аренду. В Германии высокие налогина прибыль, полученную от купли-продажинедвижимости. То же самое можно увидеть практически в любой стране Евросоюза. Если за рубежом налоги и пошлины препятствуют спекуляциям жильем, то в Россииничего подобногоне наблюдается: "нефтяники"могуткупить несколькоквартир и забыть о них на годы.
В-третьих , в России государство практически устранилосьот решенияжилищноговопроса, чего нет ни в Европе, ни в Америке. Социальное жилье не строится, арендногофонда не существует, новые земли не осваиваются и т. д. Чрезвычайно слабая жилищная политика государствасегодня главный мотор, гонящий цены на недвижимость вверх.
И в-четвертых , российский рынок недвижимости полностью монополизирован. Монополизм - это возможность держать цены даже при отсутствии спроса. Месяц назадодин чиновник в Екатеринбурге открыто заявил: "Мы не будем больше переводить земли из назначения "сельское хозяйство" под застройку. Того, что есть, достаточно. Новые земли будут сбивать цены, и это помешает крупным строителям реализовывать большие проекты".
Все эти факторы говорят за инвестиции в недвижимость. Правда, есть одно и очень существенное "против" - цены, которые в Москве, Подмосковье и городах-миллионниках уже завышены. Завышены поотношению к зарплатам населения и по соотношениюцена-качество. Отражение этого -массоваяпокупка россиянами недвижимости в Болгарии, Испании, Черногории, Франциии других странах.
Можноли считать рынок недвижимости с неадекватными ценами хорошей гаванью для новых денег? Вряд ли. Если уже есть квартира, котораяприносит доход, - пусть будет. Но покупать недвижимость, приносящую5% годовых с аренды, рискуя попасть в обвал рынка, - увольте. У квартиры есть и весьма неприятное для инвестора качество - она гораздо менее ликвидна, чем те же акции. Инвестиции с недвижимостью - это игра вдолгую: долго выбирается объект, долго идет сделка, долго продается.
В условиях неопределенности и нарастающей волатильности на всех рынках угадывать тренды на рынке недвижимости - дело неблагодарное. Тем не менееназовемнесколько направлений, которые могут быть интересны частными инвесторами. Примечательно, что все они не связаны с Москвой.
Первое - "дальние дачи" - коттеджные поселки на расстоянии 70-100 км от Москвы в Тверской, Калужской, Тульской, Владимирской областях. Там учиновников еще не свело разум от притока денег и существует реальная конкуренция междузастройщиками. Дом с участком в поселке, где есть всекоммуникации, стоит от $120тыс., что доступно для достаточно широкого круга покупателей. Цены вотдельныхпоселкахвыросли в прошлом году на30-100%.
Второе - участки в старых садовых товариществах под Москвой. Шесть соток, узкие дороги, неподведенный газ, практическое отсутствие охраны - все это отталкивало покупателей до последнего времени, нотеперь частники стали активно скупать такие участки. Меняются и сами товарищества - дороги там, конечно, не расширишь, но во многих появились магазины, детскиеплощадки, охрана. На такие участки цены за пару лет выросли в разы.
Третье - недвижимость в регионах. По данным компании "Мультиброкер", тольковКалужской, Тверской, Калининградской и Волгоградской областях рост цен за полгода составил более 43%.
В целом есть ощущение, что наш рынок недвижимости находится в переходной точке. Противоречия на текущей стадии сформировались и достиглиапогея. Жилье сталонедоступно большинству граждан, даже ипотека не помогает. Спрос на недвижимость огромен, нообъемы строительства нерастут, а, наоборот, падают. В рамках старой спекулятивной политики чиновников и девелоперов эти противоречия не разрешить, а значит, введение новых правил игры неизбежно. Как быстро государство сможет сформировать новые финансовые механизмы и как это повлияет нарынок? Когда будет сломан монополизм нарынке земли? Эти вопросы и должен задать себе дальновидный частный инвестор, стремящийся играть нарынкенедвижимости.