Малоэтажные паззлы

Региональные программы строительства малоэтажек, анонсированные поволжскими чиновниками еще два года назад, начинают обретать реальные черты. Чтобы запустить домостроительный конвейер, властям необходимо было найти средства для создания инфраструктуры земельных участков и специализированной базы стройиндустрии, а также удешевить технологию строительства. По мере выполнения этих ключевых условий картинка начинает складываться

В октябре в Нижегородской области начнется подвод инженерных коммуникаций к площадкам под малоэтажную застройку. Министр строительства регионального правительства Владимир Челомин сообщил, что из областного бюджета на эти цели в 2008 году будет выделено 400 млн рублей. Первый транш уже перечислен органам местного самоуправления (МСУ) шести районов, в которых будет отрабатываться технология возведения и продажи малоэтажного жилья. На эти деньги планируется обустроить земельные участки под строительство тысячи индивидуальных домов. По словам министра, в двадцати районах области, которые вовремя провели межевание участков и включили их в кадастр, определено около сорока площадок, пригодных для строительства малоэтажного жилья в общей сложности более пяти тысяч гектаров. Правительство берет на себя смелость утверждать, что к 2015 году доля мало­этажного строительства в области будет доведена с нынешних 30% до 70%. Ускорить темпы возведения малоэтажек позволит комплексное освоение земельных участков при поддержке органов власти.

Доля таких домов в Нижегородской области отстает от средних российских показателей. По данным Росстата, в прошлом году без малого половина введенного жилья пришлась на малоэтажки. В Поволжье к этому показателю ближе других два состоятельных региона - Самарская область (50,6%) и Татарстан (около 40%). Однако заслуги нацпроекта "Доступное жилье" нет и здесь. Малоэтажные здания тут представлены либо девелоперскими проектами дорогих коттеджных поселков, либо домами, которые строят для себя сельские жители. Придавая малоэтажному строительству статус региональных программ, поволжские власти хотят убить двух зайцев: поставить на поток возведение доступного жилья за счет применения индустриальных технологий и решить перезревшие социальные задачи по обеспечению квартирами определенных групп населения.

Сначала размежеваться

На первое место среди проблем малоэтажного строительства девелоперы ставят дефицит пригодных для этого земельных участков. На первый взгляд, это утверждение расходится с данными, которые приводят региональные министерства. Так, в Самарской области перспективных для комплексной застройки участков насчитывается более двухсот, а их общая площадь превышает 16 тыс. га. В Татарстане для обеспечения жилищного строительства нужными площадками создан государственный резервный фонд земель, в который передано более 40 тыс. га. До 2010 года в рамках программы малоэтажного строительства здесь планируется освоить более трех тысяч га, выводимых из категории земель сельхозназначения.

В окрестностях Нижнего Новгорода, по словам первого заместителя министра строительства Сергея Макова, насчитывается 2500 участков, которые были розданы малоимущим гражданам еще во времена губернаторства Бориса Немцова без какого-либо анализа перспектив их использования. Сейчас, по сведениям министерства, их освоено не более трети, большая часть превратилась в долгострой с домами разной степени готовности. При этом земля рядом с Нижним хорошо набирает цену: за последние годы сотка в среднем подорожала с 50−60 тыс. рублей до 750 тыс. и даже до миллиона. Поэтому в девелоперских проектах ощущается дефицит жилья эконом-класса на фоне переизбытка "премиума". Застройщики элитных малоэтажных поселков ориентируются на покупателей с годовым доходом свыше 500 тыс. долларов. Таких в регионе, по оценке самих девелоперов, не более 6%. И уж, конечно, не их имеет в виду власть, представляя программу строительства малоэтажного жилья.

Проблема перспективных территорий заключается в неподготовленности участков для строительства: большинство из них относится к землям сельхозназначения, и сначала их нужно перевести в категорию поселений, затем провести межевание, подвести коммуникации дороги, газ, электричество. В Нижегородской области, к примеру, на инженерное обустройство территорий, которые минстрой признал пригодными для размещения малоэтажных поселков, потребуется в общей сложности семь миллиардов рублей.

Самарский губернатор Владимир Артяков видит проблему в том, что нигде в регионе не утверждены планы развития муниципальных образований - если протянуть еще год-другой , стройка замрет.

Чтобы не повторились ошибки прошлых лет, областные власти должны обеспечивать комплексность застройки при возведении малоэтажных поселков, подчеркивает Сергей Маков.

На паях с властью

По мнению нижегородского замминистра, вкладываясь в инженерную подготовку площадок под малоэтажки, региональные власти получают возможность контролировать наиболее солидную статью расходов на строительство и влиять таким образом на продажную стоимость квадратного метра. На подведение необходимых коммуникаций в нижегородском областном бюджете заложены средства из расчета 350 тыс. рублей на один дом. Если расходы превысят эту сумму, доплачивать придется местному самоуправлению.

В Самарской области с программой малоэтажного строительства увязаны проекты газификации и модернизации коммунальной инфраструктуры, в первую очередь котельных и водоснабжения.

Власти Татарстана рассчитывают форсировать работы по подготовке площадок под строительство и снизить себестоимость малоэтажек, возлагая на бюджет затраты на обустройство территорий застройки - наружные коммунальные сети, объекты социального назначения, дороги.

Вкладываясь в инфраструктуру, власть стремится выдержать баланс между коммерческим и социальным жильем. Большая часть домов в малоэтажных поселках предназначена для бюджетников, молодых специалистов и других участников федеральной целевой программы "Жилище", подчеркивают представители региональных правительств. Им дома будут продаваться по себестоимости в рамках социальной ипотеки. Остальным - по рыночным ценам. В Нижегородской области планируется выставлять на свободную продажу 20% домов в малоэтажных поселках для того, чтобы вернуть в бюджет часть вложенных средств. В Самарской пропорции пока не определены, однако губернатор Артяков уже заявлял о том, что для каждой площадки правительство будет определять целевые показатели по доле социального и коммерческого жилья и подтягивать к ним инфраструктуру - школы, детские сады.

Конвейер для дома

По расчетам нижегородского правительства, себестоимость квадратного метра малоэтажек при условии готовых инженерных коммуникаций составит 26−30 тыс. рублей, включая стоимость земли. Весь дом обойдется в среднем в 2,5 млн рублей. Такое жилье будет продаваться льготникам в рассрочку на десять лет, причем проценты по ипотеке должны компенсировать органы местного самоуправления.

Удешевить массовое строительство правительство намерено за счет технологии каркасно-панельного домостроения. Пока она в области не приживается и применяется только при строительстве жилых объектов для молодых специалистов в сельской местности по "губернаторской" программе. Сегодня большая часть индивидуальных зданий для постоянного проживания строится из силикатного кирпича. Дома из клееного бруса и оцилиндрованных бревен считаются хорошей дачей. Щитовой дом в массовом сознании - это недолговечный барак для бедных. Построенные сразу после войны щитовые "финские" дома сегодня аварийное жилье, которое начинают сносить. Властям еще предстоит доказать, что новый "щиток" из асбесто-стружечной плиты с минеральным утеплителем и двойным стеклопакетом - это совсем другой уровень качества.

Очевидно, что каркасное домостроение будет широко применяться при возведении социальных малоэтажек, где критичны цена и скорость строительства. Использование типовых проектов и модульных конструкций из местных материалов позволит поставить домостроение на поток и сэкономить на дорогостоящих цементе и арматуре.

Под такие проекты поволжские власти создают новую базу стройиндустрии. В Нижегородской области правительство выступило соучредителем российско-германского предприятия "Малоэтажные комфортные дома". Оно станет управляющей компанией шести предприятий по производству комплектующих для мало­этажного строительства, которые будут построены в районах области. Сюда входят завод по изготовлению ламинированной ДСП мощностью 80 тыс. кубометров в год, производство большеформатной березовой фанеры, несколько предприятий по выпуску пиломатериалов. Первый такой завод готовится к пуску в Семенове. Как сообщил директор предприятия Владимир Акшевский, создание производства по переработке 60 тыс. кубометров древесины в год обойдется в 1,5 млн долларов, которые вложены главным образом в приобретение современного оборудования. Департамент лесного хозяйства выделил СП квоты до 2012 года на заготовку 300 тыс. кубометров хвойных пород для деревообрабатывающего производства и столько же - лиственных пород для изготовления фанеры.

В Татарстане строительство малоэтажного жилья под патронажем республиканского правительства тоже базируется в основном на применении деревянных модульных конструкций. Домостроительный комбинат клееных модульных конструкций, рассчитанный на производство стеновых панелей для комплектации 250 тыс. кв. м жилья в год, создан на площадке особой экономической зоны "Алабуга" два года назад. Линия по изготовлению быстровозводимых домов полной комплектации из клееного бруса пущена в Зеленодольском районе республики. Одновременно рассматривается возможность малоэтажного домостроения с применением стеновых блоков из ячеистого бетона. Обе технологии планируется отработать в пилотных проектах малоэтажных поселков в Елабужском и Зеленодольском районах, после чего будут выбраны наиболее подходящие конструктивные решения и технологии строительства.

Манят "Земляничные поляны"

Заявленные региональными властями Поволжья проекты строительства малоэтажных поселков носят социальный характер и ориентированы на потребности сельских жителей. Но и в Нижнем Новгороде, несмотря на высокую стоимость земли и дефицит свободных площадок, есть территории, где можно строить малоэтажные кварталы. Нижегородский мэр Вадим Булавинов называл, в частности, площадку в районе деревни Доскино - там много места, рядом река, подведены коммуникации. Однако, судя по решениям инвестсовета при губернаторе, здесь запланировано создание логистического комплекса. Земли бывшего совхоза "Цветы", теоретически также пригодные для возведения малоэтажек, купила на аукционе структура, подконтрольная бизнесмену Олегу Дерипаске, для многоэтажной застройки. Несколько элитных поселков, строящихся недалеко от областного центра, предназначены не для среднего класса. Свободную нишу хочет занять федеральная компания "СУ-155" , которая диверсифицирует свой портфель и запускает первый проект в сегменте малоэтажного строительства - поселок "Земляничные поляны" в Кстовском районе в 20 км от Нижнего Новгорода. До 2011 года компания намерена построить здесь 70 тыс. кв. м жилья, вложив в проект 95 млн долларов. СУ-155 , являясь вместе с областным правительством соучредителем региональной компании "Нижегородкапстрой", занимается главным образом крупнопанельным домостроением.

По некоторым оценкам, себестоимость малоэтажек на 20−30% выше, чем панельных домов, а продается квадратный метр загородной недвижимости на 35−40% дороже, чем в панельных высотках. Но в то же время его цена ниже, чем у "кирпича" в Нижнем Новгороде. Свой дом в часе езды от нижегородского кремля выглядит заманчиво, на этом и постарается сыграть московский застройщик.

Нижний Новгород