Последние годы посреди тех россиян, которыемогут дозволить себе второе жилье, стало модно приобретать квартирыи дома не втом же городе, где они живут, а на курортах. Стремление совершенно понятное: жилье в таких местах, во-первых, обеспечивает неизменный плацдарм для отдыха и избавляет от хлопот с арендой квартиры во период отпуска. Во-вторых, недвижимость у моря является наиболее ликвидным активом. Однако если раньше приоритетным направлением для инвестиций россиян было побережье Черного моря, то сейчас пальму первенства держат Болгария, Хорватия, Италия и другие европейские страны. У такого выбора есть свои обоснования: если цены на жилье сопоставимы, то свойство говорит в пользу Европы. В перспективах российских и зарубежных рынков курортной недвижимости разбирался D"
Недавно мне пришлось подбирать квартиру для своего родственника, который, имея на руках лишние $200 тыс., решил обзавестись жильем на берегу моря. Он попросил меня отыскать немного объектов в Сочии Болгарии, чтобы позволительно было сравнить. Получивварианты на руки, он оказался перед нелегким выбором. В Сочи за эту сумму мы могли обзавестись только однокомнатную квартиру - либо на вторичном рынке, либо в строящемся доме. Но вторичный рынок Сочи, доступный потаким ценам, представляет собой квартирув панельном доме1980-1990−х годов. Площадь "однушки" втаких домах -возле 30-40 кв. м. Поэтомубольше привлекательнымивыглядели варианты встроящихся домах. Одна из предложенных нам риэлтерами квартиррасполагалась в жилом комплексе, находящемся на расстоянии 800 м от берега, площадью 70 кв. м. Правда, в случае покупкиновостройки нам потребовалась бы ещё крупная сумма на ремонт. Если бы мы уменьшили бюджет до $150 тыс. (отложив $50 тыс. на отделку), пришлось бы удовольствоваться объектом либо в более отдаленных районах (15минут на транспорте до моря), либо на более ранних этапах строительства. Однутакуюквартиру нам предложили(ЖК на улице Санаторная площадью 47 кв. м), но завершение строительства было намечено на 2011-2012 годы.
В Болгарии за те же $150 тыс. мы нашлиуймище объектов на курортах Солнечный Берег, Золотые Пески и других. Здесь разрешается сделаться владельцами апартаментов площадью от 50 до 100 кв. м в объектах разной стадии строительства, в том числе в тех, сдачакоторых предполагалась уже этим летом. На свой отбор предлагались квартиры с полной отделкой, сантехникой, хорошим видом на море. Впечатляла и инфраструктура: при ЖК были свои бассейны и фитнес-центры , реже - собственные пляжи. Если же довольствоваться расстоянием до моря 200-300 м, то выбор объектов становился по сути дела неограниченным. При желании, не выходя за рамки нашего бюджета, не возбраняется было получить и на сто процентов меблированные апартаменты. Хотя моего родственника и смущает тот факт, что Болгария - другое государство, он все больше склоняется к покупке недвижимости как раз там.
Олимпийский рост
Если подвергать рассмотрению приобретение недвижимости как чистую инвестицию, то покупка квартиры или дома в Сочи, возможно, все же перспективнеевложений в болгарскиекурорты. Цены в столицеОлимпиады-2014будут расти, в то пора как на болгарском рынке предложение уже броско превышает спрос. Выбор объектов в Сочи ныне крайнеширок. "Строится море многоквартирных домов разного уровня - от экономкласса по цене50 тыс. руб. за 1 кв. м до элитного жилья стоимостью $10-15 тыс. за "квадрат"", - замечает гендиректор компании Century 21 Sun Realty Яна Бердникова. Для тех, кто проявилпрозорливость и инвестировал в сочинскую недвижимость еще пару лет назад, здешний рынок оказался золотым дном. Годовой подъем цен на жилье в разных сегментах и районах составил от 40до 60% (по некоторым объектам он добился 100%). Несмотря на то что нынче средняя цена 1 кв. м в Сочи в районе $4-5 тыс., то есть фактически сравнялась с московским уровнем, спрос на дома и квартиры по-прежнему велик. По словамруководителя департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Патриции Леденевой, местные обитатели (включая народ близлежащих городов Краснодарского края) составляют не более 20% всех покупателей, и основная сфера их внимания - жилье экономкласса. Остальные сделкиприходятся на иногородних (москвичей, обитателей северных, сибирских и дальневосточных регионов), приобретающих жилье коммерциал и экономкласса для отдыха или переезда на постоянное местоположение жительства. Всвязи с ростом инвестиционного потенциала местного рынка увеличилась и доля тех, кто покупает жилье для последующейперепродажи или сдачи в аренду. По данным компании IntermarkSavills, втекущиймомент она оценивается на уровне 20%.
Однако предстоящее сочинского рынка недвижимости в эти дни вызывает определенные сомнения. Большинство экспертов склоняются к мысли, что, несмотря на деятельный спрос, "эффект Олимпиады" уже реализовал свойский потенциал. Сегодня рынок вошел в такую стадию, когда на нем начинается четкоерасслоение. Старый фондпо существующим ценам можетпредставлять заинтересованность только для местных жителей. А потому как они составляют меньшинство покупателей, вряд ли в этом сегменте стоит ждать дальнейшего роста стоимости.
Многиеэксперты более того заявляют, что затем Олимпиады рынок недвижимости рухнет. Однако при этом не учитывается, что Сочи в то время какявляетсяединственным энергично развивающимся курортом России и популярность местной недвижимости обусловлена ни чуточки не только олимпийскими страстями. Руководитель отдела исследованийкомпанииVesco ConsultingТатьяна Алексеева заявляет: "Сочи обладает уникальным климатом, тот, что и является точкой притяжения путешественников со всей России. Не невзначай более половины (52%) гостиничных комплексов региона позиционируются в качестве санаториев, треть (28%) - как пансионаты и только 16% средств размещения - как гостиницы со стандартным набором услуг". Покупая квартиру в новостройке бизнес-класса с удобным расположением и пешей доступностью до моря, разрешено полагать на то, что подобное приобретение останется ликвидным еще долгое время. Кроме того, формирование Сочи как круглогодичного курорта обещает вероятность для внесезонной сдачи в аренду. Также, по мнению экспертов, велика привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость: в городе по-прежнему не хватает торгово-офисныхплощадей.
В тени "большого брата"
Ценовой бум в столице будущей Олимпиады по инерции отражается и на других курортных зонах Краснодарского края. Правда, инвестору, которому не хватило денег для "входа" в Сочи, следуетс осторожностью выискивать иные объекты для вложения средств. При относительно близких к сочинским ценах такие места, как Лоо и Лазаревское, проигрывают курортной столице по количествувозводимого жилья и инфраструктуре. "К факторам, ограничивающим увеличениепредложения, можноотнестилимитированноечисло участков, пригодных длястроительства, непростой рельеф и сейсмоопасность местности. Это обуславливает высокие строительные затраты и высокую себестоимость строительства. Кроме того, тут слабо развита дорожная и коммунальная инфраструктура", - поясняет Патриция Леденева. Также в большинстве населенных пунктов нет своего аэропорта, соответственно, туда можно достичь только на поезде или автомобиле.
Вболеевыигрышном положениинаходится Геленджик. Инфраструктура в этом месте развита хотя и не на сочинском уровне, но довольно неплохо, а цены все еще настрой ниже. Неудивительно, что тот самый городок все больше привлекает и туристов, и инвесторов. "Геленджик - единственный из наиболее живо развивающихся курортов черноморского побережья. Развитие туризма придало импульс реконструкции и строительству гостиничных, инфраструктурных и дорожных объектов. Потенциал города крайне высок в различие от перегретого Сочи", - рассуждает Татьяна Алексеева. Поэтому сегодня аккурат Геленджик можно полагать однойиз наиболее интересных сфер для приложения "курортныхинвестиций". Надействительный миг главная задача Геленджика - транспортная: добиратьсядо города приходится от Сочи машиной или поездом. Но уже в ближайшие годы этот вопросительный мотив обещает разрешиться - вслед за тем завершения строительства нового аэропорта.
Все познается в сравнении
Если забирать среднюю стоимость жилья в Сочи, то за аналогичную цену можно стать владельцем недвижимости не только в Болгарии, но и в Черногории, Хорватии, Турции, Испании, Италии и на Кипре. Есть два основных мотива, которые сегодня подталкивают российских покупателей кприобретениюкурортной недвижимости именно в Европе, а не в России.
Первый - и Сочи, и другие российские города на побережьеЧерного моря по уровню сервиса и качеству туристическихуслуг уступают большинству курортовевропейских стран. "Ни сервис, ни цены, ни климат и экология не сопоставимы с Турцией. Черногория обгонит Сочи по инфраструктуре в ближайшее время. Болгария уже обогнала: порядок местных курортоввнесколько раз лучше, чем в Краснодарском крае", - констатирует исполнительный управляющий компании "РДР-холдинг" Георгий Кузин. Правда, босс по продажамкомпании "Новоекачество"Андрей Уфимцев считает, что уже посредством семь-десять лет российские курорты обгонят Болгарию и Турцию по уровню сервиса. Пока же и частные инвесторы, и крупные российские компании отдают предпочтение вкладывать капиталы в зарубежные курорты. Например, группа Mirax Groupрешила впритирку занятьсякурортным коммерциалом и кроме того отдалапредпочтение обосновываться нисколько не на российском побережье. Фирмакупила пятизвездочный гостиница SunGate в Турции, начала сооружение отелей в Черногории, очевидно, сочтя эти страны более перспективным плацдармом для инвестиций.
Второй момент - более просторный ассортимент зарубежных рынков недвижимости и лучшее (по сравнению с российскими объектами) соотношение цены и качества (см. карту). На те $150-200 тыс., которые инвестор отдает за сочинские "панельные" метры, он может обрести по-настоящему шикарное жилье на практике в любом уголке Европы. "При наличии таковой суммы можно разобрать покупку апартаментов, таунхауса или виллы в Турции в районе Антальи, Кемера, Белека и в Сиде. Так, апартаменты площадью 60 кв. м могут устроиться в $37,5 тыс., а красивая вилла площадью 140 кв. м - в 100-150 тыс.", - рассказывает Екатерина Юшина, начальник направления"Зарубежнаянедвижимость" компании National Realty Group. А брокер по недвижимости компании Albatros-Property Юлия Смагина рекомендует направить чуткость на Грецию: "За $150 тыс. на острове Крит можно обрестиапартаменты площадью 80 кв. м в 150 м от пляжа или жилище площадью 100-120 кв. м с бассейном в 3 км от пляжа. В пригороде Афин за эти монеты можно достать апартаменты, например, в новом доме в местечке Порто Рафти (76 кв. м, 1 км отморя) или квартиру впрестижном районе города (63 кв. м, гараж)". Конечно, и здесь не стоиь без минусов. Так, передпокупателем зарубежного жилья встает вопрос налогообложения. В большинстве стран налоги на недвижимость существенно выше, чем в России, а доходность от сдачи в аренду жилья ниже.
Преимуществороссийских курортов - не до конца реализованный потенциал роста цен. В большинстве европейских стран приобретение курортной недвижимости уже не является доходным предприятием. Некоторые рынки и нисколько перегрелись - например, Испания и Болгария. Кроме того, в посторонний стране может подвести незнание местныхособенностейрынка, репутации компаний(если покупка совершается сквозь местных риэлтеров). В России покупателю легче сориентироваться, а основные рискивозникают при покупке квартиры в новостройке. К сожалению, такое явление, как задержка сдачи домов на один-три года, стали уже не исключением из правил, а нормой.
Фото: Елена Кузнецова; Иллюстрация: Виталий Михалицын