Инерция или перспективы?

В свете постоянных разговоров о возможности падения цен на московскую недвижимость ее как сферу для инвестиций уже мало кто рассматривает. Девелоперы все большее внимание уделяют региональным рынкам, осваивая как города-миллионники, так и населенные пункты поменьше. Не пора ли частным инвесторам последовать их примеру, выяснял D"

Фото: Елена Кузнецова

Год-два назад по всей России прокатилась эпидемия роста цен на недвижимость. Квадратные метры дорожали разными темпами, но практически повсеместно. Причины такого подъема банальны и многократно озвучены: превышение спроса над предложением (характерное для всех крупных городов), рост себестоимости строительства (в первую очередь из-за повышения цен на цемент), увеличение платежеспособного спроса за счет ипотеки и т. д.

Сейчас российские регионы можно разделить на две условные группы: где рост цен продолжается и где он остановился или вовсе началось падение. По данным Госкомстата, падение цен наблюдается всего в нескольких регионах, и то незначительное. Только в Свердловской области за год, с июня 2007−го по июнь 2008 года, стоимость жилья снизилась почти на 20%. Но эксперты объясняют это прежде всего тем, что за год до этого ценовой скачок составил почти 79%. То есть рынок просто скорректировал завышенные ранее цены на квартиры. В большинстве же случаев, когда речь идет о "снижении", говорят в основном об уменьшении темпов роста. Метры дорожают, но не так сильно, как раньше. Примерно на 17-20% подорожало жилье в Тверской области, Краснодарском крае. Стабильный, хотя и гораздо меньший рост наблюдается в Ростове-на-Дону : по данным компании "Миэль", стоимость квартир увеличивалась на 1,5-3% в месяц.

Если говорить о конкретных городах, то группу лидеров, которые к настоящему моменту показали наибольший рост, возглавляет, разумеется, Москва. За ней следует Санкт-Петербург. Скорее всего, они окажутся лидерами и по итогам всего 2008 года. Также в списках лидеров, благодаря экспертам МОК, будет, без сомнения, Сочи. Здесь прирост цен по сравнению с прошлым годом уже составил более 60%.

Хотя рост стоимости продолжается практически повсеместно, в ряде регионов он идет на спад, в других же замедления не наблюдается. К первой группе относятся Новосибирск и Екатеринбург: несмотря на высокий годовой прирост, цены стабилизировались и даже корректируются вниз. Такие рынки уже не представляют особого интереса для инвестиций. Регионы второй категории, напротив, могут быть выгодной сферой для инвестиционных маневров. Главная проблема - как отличить представителей этих групп друг от друга?

Определяем потенциал

Чтобы понять, в недвижимость каких регионов и в какие города стоит вкладывать свои накопления, стоит разобраться, за счет чего дорожало жилье и какие предпосылки до сих пор могут выступать в роли ценовых дрожжей.

За счет чего последний год увеличивались в цене Москва и Сочи более или менее очевидно: Москва аккумулирует на себе практически все финансовые потоки, огромное количество инвесторов как из России, так и из-за рубежа вкладывали средства в этот быстрорастущий город. Правда, сегодняшний рост - это инерция прошлых лет. Чуть менее явные причины подобного роста (в среднем стоимость увеличивалась на 5% в месяц) проглядываются на рынке Санкт-Петербурга. "Рост связан и с ценами на нефть, и с падением доллара. Да и другие факторы влияют. В частности, в этом году резкий скачок спроса связан и с заявлением вице-губернатора Александра Вахмистрова, заявившего об ожидаемом подъеме цен осенью на 24%. После этого стоимость жилья выросла на 30%. Но такие скачки происходят каждые два года. Дело в том, что за этот срок люди имеют возможность накопить деньги для улучшения жилищных условий, происходит скачок спроса, который влечет и подъем цен", - объясняет заместитель директора АН "Бекар" Николай Лавров. Кроме того, спрос во многом поддерживается приезжими. И каковы бы ни были темпы строительства (а похвастаться особо нечем), возведенные новостройки не могут компенсировать растущие потребности.

Впрочем, заметный рост в течение последнего года показывали и другие города - Новосибирск, Пермь, Тверь, Калуга и прочие, которые не могут похвастать столичными преимуществами. Но и у них есть нечто общее, что роднит их и между собой, и со столицами. В первую очередь все "растущие" регионы являются в той или иной степени центрами притяжения для иногородних инвестиций и мигрантов. "Многие города, несмотря на то что рынки недвижимости близки к насыщению, остаются привлекательными для проживания и инвестирования. Ежегодно сюда стремятся миллионы людей, как провинциалов, так и иностранцев", - говорит руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting Татьяна Алексеева. Привлекательность такого рода складывается из нескольких составляющих: экономический рост, благоприятный инвестиционный климат (возможности для строительства, наличие удобных площадок для новых объектов, позиция местных властей) и некая отличительная особенность - своя "изюминка", за счет которой данный регион становится заметным в глазах крупных московских и иностранных инвесторов. Характерен пример Сочи, где подобным катализатором инвестиционного интереса стала Олимпиада 2014 года. В свете олимпийского будущего в городе стали расширяться возможности для строительства новых объектов, за счет бюджетных денег началось активное усовершенствование инфраструктуры, транспортных сетей.

Дальше все идет по цепочке: после того как город "засветился", сюда начинают идти финансовые потоки, и одновременно растет спрос, что, в свою очередь, стимулирует строительство и приход новых инвесторов. В роли "изюминки" могут выступать и иные факторы: богатая база природных ресурсов, удобное расположение (к примеру, на пересечении основных транспортных потоков) и возможности для развития промышленного производства или наличие рекреационных зон.

Города будущего

По совокупности всех упомянутых факторов - экономического развития, инвестиционного комфорта и "изюминки" - сегодня можно выделить три группы городов, где недвижимость имеет все шансы для дальнейшего роста. "В первую очередь следует отметить области, в которых расположены города-миллионники или близкие к ним по численности населения. Это Санкт-Петербург , Нижний Новгород, Самара, Казань, Ростов-на-Дону , Волгоград, Саратов и другие. Все они являются крупными административными центрами, имеют выгодное экономико-географическое положение, промышленный потенциал. Через них идут большие миграционные и транспортные потоки. В последнее время инфраструктура и коммуникации здесь стремительно развиваются, что делает данные города привлекательными для инвестирования", - рассказывает Татьяна Алексеева. В большинстве перечисленных городов можно и не найти ярко выраженных "изюминок", но зато здесь заметно поднялся уровень жизни, а также активно развивалась ипотека. В результате платежеспособный спрос растет как на дрожжах, причем как на коммерческую, так и на качественную жилую недвижимость. Следует отметить, что от недостатка качественных проектов страдает не только столица, но и другие города. Это еще один фактор, который гонит цены вверх в мегаполисах.

Вторая категория - это области, граничащие с МО, например Калужская, Ярославская, Рязанская. Развитая инфраструктура, близость к Москве и невысокая стоимость земли по сравнению с Подмосковьем - все это создает благоприятные условия для инвестирования. В первую очередь в этих областях интересны загородный рынок и рынок земли. Неслучайно столичные девелоперы начинают активно строить здесь поселки в формате "дальних дач". Расстояние в 100-200 км от Москвы уже не отпугивает тех покупателей домов, которые хотят получит тишину, хорошую экологию и роскошные пейзажи.

Следующее перспективное направление - города, расположенные в курортных зонах, а именно Краснодарский край. Тень Олимпиады накрыла не только Сочи и соседние города (Краснодар, Новороссийск, Геленджик, Анапа, Туапсе). Цены на недвижимость в них приближаются к московским. "Можно отметить достаточно развитую инфраструктуру, дефицит предложения, большие миграционные потоки", - отмечает Татьяна Алексеева. При этом, учитывая "перегрев" Сочи, стоит обратить внимание именно на другие города региона. Например, более тихий и чуть более отдаленный Геленджик. Обещанное строительство международного аэропорта там обещает сделать город вторым по значимости на российском черноморском побережье. Столицу края Краснодар эксперты выделяют как город, комфортный для ведения бизнеса. Единственная проблема "южных инвестиций" в том, что "входной порог" практически во всех курортных городах мало чем отличается от столичного.

Частные возможности

Все выше перечисленные факторы, вл/noindex>ияющие н/noindex>а пр/noindex>ивлекательность / непр/noindex>ивлекательность регион/noindex>а, довольно сложно определить, не будучи профессиональным участником рынка. Поэтому если вам понадобится оценить перспективы того или иного города через пару лет, то наиболее очевидным аргументом "за" будет активность московских застройщиков. Сегодня наибольшее оживление крупнейших девелоперов наблюдается в таких городах, как Ханты-Мансийск , Калининград, Белгород, Самара, Пермь, Ярославль. Застройщики вряд ли будут выходить на рынки, где спрос низок, а перспективы туманны. "Многие столичные строительно-инвестиционные компании расширили свое присутствие на рынках недвижимости не в городах-миллионниках , а в населенных пунктах поменьше - от 300-500 тыс. жителей", - отмечает директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Основные схемы, которые практикуются частными инвесторами на рынках недвижимости, - приобретение новостройки и последующая ее перепродажа (или купля-продажа квартиры на вторичном рынке) либо приобретение жилья и сдача его в аренду. Последний вариант уже далеко не всегда принесет доход выше того, что предлагают банки по депозитам. Конкретное воплощение каждой схемы может быть различное: покупка недвижимости на нулевом цикле, с использованием гибкости системы оплаты в рассрочку, или приобретение инвестиционной квартиры при помощи ипотечного кредита и прочее. Но не факт, что те стратегии, которые были вами в свое время успешно опробованы в Москве, с таким же успехом пойдут в другом городе. Так, местные застройщики могут просто не предлагать привычных для вас видов договора или гибкой оплаты. "Приобретая квартиру на этапе котлована и продавая ее после сдачи дома в эксплуатацию, можно выручить не более 10-15%, - предупреждает директор компании "Миэль - инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич. - Эта модель инвестиционного заработка может быть эффективна в тех регионах, где жилье продолжает расти ускоренными темпами. При этом инвестор принимает на себя все риски".

С новостройками вообще следует быть осторожным. Напомню, что эффективность ваших инвестиций зависит не только (и даже не столько) от состояния рынка в целом, сколько от успеха конкретного проекта. А это, в свою очередь, во многом обеспечивается репутацией и опытом компании-застройщика , проверить же надежность девелоперов в регионах удается не всегда. Так что, если речь идет не об относительно близких городах (вроде Калуги или Ярославля), имеет смысл воспользоваться услугами московских застройщиков, присутствующих в выбранном вами регионе. "В этом случае инвестору намного проще будет проверить надежность девелопера, возможность оформления сделки в регионе проживания, выбора условий и места оформления ипотеки - в городе проживания или городе приобретения", - говорит Татьяна Алексеева.

Помимо жилья интересным направлением для инвестиций может быть региональный рынок небольших офисных помещений класса С. Дефицит недорогих офисов - болезнь всех крупных городов. Если такой объект удачно расположен (с выходом на крупную улицу, с удобным подъездом), простой ему не грозит. Кроме того, как замечает Алексей Пашкевич, "такое помещение можно сдавать в аренду на уровне чуть выше средних арендных ставок за счет предоставления дополнительного сервиса". Можно обеспечить комплекс услуг, соответствующий классу В: сделать качественный ремонт, подвести соответствующие коммуникации, наладить клиентскую поддержку арендатора (уборка офисов, охрана и т. д.), за счет чего и поднять арендную ставку. Это обеспечит доходность на уровне 15-20% годовых.