Новая суша врезалась в Финский залив уже на один километр
Фото: Mfspb.ru
Десятого сентября огромный итальянский океанский лайнер Costa Mediterranea - 17 палуб, 300 метровв длину, 60 метров в высоту - пришвартовался у причала нового пассажирского порта Морской Фасад в Санкт-Петербурге. Круизный корабль доставил в Санкт-Петербург две тысячи туристов.
Для строительствапассажирскогопорта пришлось создать околоВасильевского островав Финском заливе новую сушуплощадью сто гектаров. Впрочем, это тольконачалоамбициозного проекта "Морской Фасад": всего планируется намыть 467 га земли, на которой будет построеноболее 4 млн кв. м жилья, офисов и других коммерческих площадей. Предполагаемый объем инвестиций - 12 млрд долларов.
До сих пор океанские круизные лайнеры могли швартоваться только в грузовом порту Санкт-Петербурга , да и то возможности для этого были ограничены. Новый специализированный пассажирский порт даст мощный импульс развитию туризма в городе. В 2011 году, когда будут построенывсе семькруизных причалов с причальной стенкой общей длиной более 2100 метров, пассажирский порт Морской Фасадсможет принимать до 12 тысяччеловек. Ожидается, что в год новые круизные туристы будут приносить Санкт-Петербургу до четверти миллиарда евро.
Наступая на Финский залив
Проект строительства пассажирского порта на этом месте родился еще в 60−е годы, но не был реализован. В очередной раз идею намыва новых территорийоколо Васильевского острова для строительства пассажирского порта выдвинула частная управляющая компания "Морской Фасад" в 2004 году. Идея была поддержана администрацией Санкт-Петербурга , и компания подготовила концепцию развития этой территории. В процессе подготовкибыло решено помимо порта построить на искусственных землях ещеи большой район с жилымии коммерческими зданиями. Сначала речь шла об 1 млн кв. м площадей, потом цифра выросла вчетверо. Участок акватории Финского залива был передан федеральным правительством в собственность Санкт-Петербурга , было изменено и назначение - из земель водного фонда территория перешла в разрядземель поселений.
Смольный выставилучасток на торги. Право его комплексного освоения ожидаемо выиграла предложившая чуть более 5 млн долларов компания "Терра Нова", аффилированная с "Морским Фасадом". В рамках соглашения между городом и инвесторомпорт строит УК "Морской Фасад"на собственные средства, а городская администрация должна приобрести готовый объект путем выкупа облигационного займа инвестора. Причем город возместит не только прямые затраты, но и взятые для строительства банковские кредиты с процентами. Планируемая сумма выкупа - не менее 6 млрд рублей.
Остальные намываемые территории, создаваемые "Морским Фасадом", будут поделены между городом и инвестором примерно пополам. Не приносящая дохода половина территории - дороги, паркии земля для строительства объектов социальной инфраструктуры - отойдет в собственность Санкт-Петербурга. Город также будет строить детские сады, школы, дороги и многое другое из того, что необходимо для функционирования этого района. Частный застройщик в результатеполучает около150 га под застройку жильем и создание большого делового района- своего рода Сити, который позволит разгрузить центр.
Новая суша создается по современной технологии гидронамыва морскогопеска. Эта технология позволяет резко сократить сроки строительства: если полвека назад намытые территории должны были выстаиваться пять-десять лет, тотеперьконсолидация грунта происходит намного быстрее - строить на таком участке можно уже через полгода.
Создание 100 га новой суши, строительство здания терминала и двух причалов для океанских лайнеровзаняло менее двух лет и стоилочастному застройщику 6 млрд рублей. Еще 8 млрд потратило федеральное правительство науглубление фарватера в акватории Финского залива до отметки "-11метров", а также на оборудование подходныхпутей и создание пунктов пропускачерез госграницу.
Распродажа будущей земли
УК "Морской Фасад" продает еще не созданную землю отдельными лотами. В июне группа компаний ПИК приобрела участок площадью 63,4 га под жилую застройку. Насколько прибылен бизнес по созданиюискусственной земли? Судить об этом трудно. "Морской Фасад" не разглашает ни цену сделки с ПИКом, ни стоимость намыва.
, общественно-деловой центр и жилые кварталы"/>
В состав "Морского Фасада" войдет пассажирский порт, общественно-деловой центр и жилые кварталы
Фото: ИТАР-ТАСС
Эксперты говорят о 3-5 млн долларов за 1 га намытой суши, но цена может колебаться в зависимости от глубины акватории, типа берегоукрепления и ряда других факторов. Судя попараметрам проекта, у "Морского Фасада" стоимость намыва будет ближе к нижней оценочной границе. Оценить стоимость продажи можно так: небольшие земельныеучастки на Васильевском острове продаются в среднем по две-четыре тысячи долларов за квадратный метр (то естьв пересчете- 20-40 млн долларов за га). Однако рынка больших земельных участков в Санкт-Петербурге не существует, и понятно, что такие лоты стоят в пересчете на квадратные метры намного дешевле, но все же вряд ли меньше 5-10 млн за га. Риэлтерывысоко оценивают потенциал новой территории в качестве участков под строительство. В отличие от большинства площадок для комплексного освоения она располагается недалеко от центра. Дополнительный плюс - отличные виды на Финский залив и Неву. Главный сдерживающий момент для ввода большого количества площадей в "Морском Фасаде"- это сложная транспортная ситуация. Метро находится на пределе пропускной способности, добраться на автомобиле с Васильевского острова в центр Санкт-Петербурга по существующим мостам в час пик оченьсложно. Строительство Морского Фасада предусматривает резкое увеличение числа жителей района(плюс 35 тысяч человек) и десятки тысяч новых рабочих мест в Сити, что означает огромную нагрузку на транспортную схему. Продление метро доМорского Фасада не спасет проект. Планируется возведение двух мостов с Васильевского острова в центр, но они непонятнокогда будут построены, и в любом случаеупрутся в узенькие улочки старого центра.
Питерские риэлтерысчитают, что ключевым при реализации проекта станет вопрос строительства Западного скоростного диаметра. Ожидается, что новаяплатнаядорога, которая должна пройти через Морской Фасад, свяжет юг города с севером и тем самым разгрузит центр. Но судьбадорожногопроектадо конца не решена.Остается неясность и с правилами застройки территории. Морской Фасад долгое время подавалсякак территория повышенной этажности. Фоновая застройка предусматривалась высотой 90 метров, планировалосьпостроить и ряд небоскребов высотой до 250 метров. Это обстоятельство - свобода от высотных ограничений - было одним из главных притягательных моментов проекта. Однако ситуация в городе резко изменилась в последний год, после скандала с проектируемым 400−метровым "Газпром-сити" (он же "Охта-центр"). Общественность поднялась на борьбу с небоскребом, на защиту традиционного плоского силуэта городаи знаменитых питерских видов. Городские власти сегодня срочно разрабатывают новый, более жесткийвысотный регламент города. Он должен задать правила игры, регулирующие высотность новых зданий в разных районах. И тут возникает новая неопределенность. Содной стороны, проект планировки Морского Фасада как территории с высотной застройкой уже утвержден. С другой- вряд ли администрация и общественность теперьсмирятся с тем, что с Финского залива Санкт-Петербург будет восприниматься некак исторический город, а как скопление небоскребов.
Искусственныеострова: продолжение следует?
Намыв новых территорий - одно из моднейших направлений в российском девелопменте. Такие проекты есть в Воронеже и Казани, Новороссийске и Нижнем Новгороде. Несколько искусственных островов проектируется в районе Сочи. Все эти проекты существуют пока на стадии архитектурных разработок. Можно ли считать, что реализация "Морского Фасада" даетэтим проектам путевку в жизнь?На наш взгляд, вряд ли.
Подражательство Дубаю с его искусственными "пальмами" в большинстве случаев кажется странным. Ведьфинансово избыточный Дубай застраивает море не от хорошей жизни: у этогоэмирата всего около 60 км уже застроенного побережья, а дальше - пустыня. Наши девелоперы и муниципалитеты часто обезьянничают, перенимая идеи у иностранцев, и зачастую преследуют лишь одну цель - выделиться, засветиться. Чем легче всего выделиться среди других проектов в борьбе за деньги инвесторов? Причудливым небоскребомили искусственным островом.
Увлечение идеей искусственных островов есть и отражение странной ситуации с землей. В стране с самыми большими земельными запасами нет участков под застройку. Крупные массивыпринадлежат компаниям, заинтересованным только в повышении ее стоимости, проработанного механизма освоения новых территорий пока не существует. В результате возникают прожекты, подобные обсуждаемому в Тульской области: наозере хотят намыть остров, на нем - поставить небоскреб.
Земельная ситуация настолькозапутанна, что девелоперам порой кажется: легче насыпать новую сушу, чем разобратьсяс тысячами гектаров пустующей земли.