Руль вам в руки

Финансирование проектов стало одной из основных проблем развития строительной отрасли. Банки и рады бы дать капиталы застройщикам, но их останавливают повышенные риски. Строительный рынок оживится, если главенствующую образ в продвижении этих проектов возьмут на себя совместно действующие муниципальные и региональные власти

Только немалый застройщик может планировать на доверие инвесторов

Привлечение средств для реализации проекта - хроническая головная боль застройщика.

Применение существующих в эти дни инструментов для привлечения инвестиций (кредиты, средства закрытых паевых инвестиционных фондов, прямые инвестиции банков, иностранные вливания) в полной мере в то время как невозможно. Причина рынок недвижимости ещё не пережил "детские болезни" роста: неясность законодательства, сложность прохождения разрешительной документации, непрозрачность работы строительных компаний. Пока позволительно произносить только о начальной стадии формирования связки инвестор-застройщик , при всем при том положительные примеры такого взаимодействия уже есть. Об этом свидетельствует увеличение объемов строительных работ в 2007 году (см. таблицу). В тот самый ход мало-помалу втягиваются региональные и муниципальные властные структуры. Им осталось лишь схватить на себя роль драйвера развития строительной отрасли, тот, что стал бы связующим звеном между проектом и инвестициями.

Боятся неизвестности

В Поволжье найдется не так полно банков, которые могут предложить дешевые и довольно "длинные" кредиты на строительство. В любом отделении федерального банка с центром, удаленным от Москвы, могут одолеть путь тест на состоятельность только проекты, подпадающие под разработанную в столице программу подобного сотрудничества. Но такие программы сталкиваются, как правило, с местной действительностью - в каждом регионе свои особенности отношений чиновников и строителей. При этом гибкие предложения практикуют небольшие банки, и, напротив, чем крупнее кредитная организация, тем больше стандартизирован ее продукт.

Требования у финансовых институтов шибко жесткие. Главное обстоятельство - присутствие полного пакета разрешительной документации для застройщиков и самое проблематичное.

К тому же специалисты банковской отрасли не знают всех тонкостей строительного бизнеса, которые, кроме прочего, в каждом регионе свои. Банк, как всякий иной инвестор "птица пугливая", и зачастую склонен доверять больше информации собственной службы безопасности, нежели разъяснениям квалифицированного специалиста по недвижимости.

Один из выходов некоторые банки видят в сотрудничестве с аффилированными строительными компаниями. Именно сквозь создание таких связок кредитные организации в текущий момент могут без опаски вливать инвестиции в строительный сектор. Контроль за целевым использованием средств в этом месте налажен автоматически. Строительная группа отслеживает в первую очередность интересы банка. Обеспеченность кредита в этом случае - 100%.

Одним из первых в Самарской области вкладывать финансы в возведение жилья начал АвтоВАЗбанк, работающий совместно с компанией "Эл-Траст". С его участием возводится в Самаре немного жилых домов. Подобные программы были кроме того у Поволжского банка Сбербанка России.

Банк "УралСиб" в основном инвестирует в сооружение техноторговых и развлекательных комплексов, например, в Тольятти и Чебоксарах, и ориентируется в основном на этот сегмент строительного рынка. Через свои дочерние структуры ведут строительство жилья и операторы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - областные и республиканские фонды жилья и ипотеки. Однако построенные квартиры предназначаются для их же заемщиков и на рынок в целом не влияют.

Но все же на создание своих дочерних строительных компаний банки идут по необходимости. Надобность в них отпадет, когда отрасль стабилизируется и строители начнут действовать с пулом кредитных организаций.

Уже есть примеры сотрудничества российских компаний с иностранными инвесторами. ГК "Пересвет-Групп" совместно с китайским Эксимбанком реализует план микрорайона Новосоколовогорский в Саратове. Подрядчиком выступает китайская же строительная фирма "Хэбэй-строй". На участке 22 га будет возведено 640 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. На этой территории, по проекту, будет проживать девять тыс. человек. Общий объем инвестиций исчисляется 6,375 млрд рублей.

Проекты, которые реализуются при поддержке банковских структур, более выгодны и привлекательны. Банк предоставляет застройщику кредитную линию, и средства предоставляются более гибко, по мере необходимости. При таковый схеме проще выдерживать сроки строительства. Однако рассчитывать на средства кредитных организаций смогут лишь крупные, недурственно зарекомендовавшие себя на строительном рынке игроки. Им нет необходимости трудиться по серым схемам, а потому как они не вызывают подозрений у банков.

По мнению технического директора ООО "Жилстрой-НН" Александра Собакинского (Нижний Новгород), крупная строительная компания, а тем более холдинг, обладает достаточным резервом собственных денежных средств и возможностью привлечения кредитных. "А это значит, что предприятие может реализовать все необходимые подготовительные работы и техусловия до начала привлечения средств дольщиков, поясняет он. У крупной компании больше шансов для участия и победы в земельных аукционах, где компании должны априори располагать достаточной суммой".

Мелким и средним предприятиям, которые в первую очередь рискуют сделаться банкротами и подвергнуться рейдерским атакам, на предоставление банковского кредита зачастую рассчитывать не приходится. Кроме того, вступление в действо в начале 2009 года закона о саморегулируемых организациях (СРО) может сократить цифра мелких и средних игроков. Вести прозрачную занятие для них проблематично, а аккурат в этом содержится основное условие вступления в СРО.

Деньги есть, нужно их без затей взять

Немаловажная проблема, на которую жалуются застройщики, - отсутствие подготовленных для строительства участков. В соответствии с Градостроительным кодексом, муниципалитет обязан избавить площадку от обременений, подвести все коммуникации и уже позже выставлять ее на аукцион. Но городские власти в отклик сетуют на отсутствие средств, чтобы провести до того масштабные и затратные работы. Но как нам представляется, причина кроется в устоявшейся психологии верх предержащих. Дескать, если в городском бюджете нет денег для проведения комплекса работ по подготовке территории, то, значит, и брать их неоткуда. Однако подходящие источники финансирования все же существуют: банковские кредиты, средства сторонних инвесторов и т.д. Но главное обеспеченность муниципалитетов и областных властей - это земельные ресурсы, находящиеся в их распоряжении. Имея этакий актив, полностью разрешено участвовать в реализации проектов строительства как коммерческих, так и жилых объектов и привлекать денежки частных инвесторов. Примеры тому уже есть. Чувашия совместно с Внешторгбанком поблизости от Чебоксар воздвигает новоиспеченный город, рассчитанный на 30 тыс. человек. Республика вносит в проект земельный участок площадью 257 га, создание инфраструктуры будет финансироваться из средств федерального и местного бюджетов. Стоимость проекта оценивают в единственный млрд долларов (ВТБ привлечет 24 млрд руб., из них 2,5 млрд руб. уйдет на инфраструктуру).

В Саратове муниципалитет участвовал в совместных инвестиционных программах с коммерциалом посредством МУП "Саратовстройкапкомплект". Через это предприятие личный застройщик фирма "Кронверк" получала в 2003−2007 годах земельные участки, разрешительную документацию и техусловия. В рамках такого сотрудничества было построено 13 жилых домов, в достояние муниципалитета передано 4,5 тыс. кв. м жилья.

Другим примером является проект микрорайона, реализуемый областными и муниципальными властями совместно с компанией "ППСО" АО "Авиакор" в Самаре. Планируемая площадь жилых помещений тут составит 933 тыс. кв. м, торгово-офисных - 38 тыс. кв. м, парковок и подземных гаражей - 31 тыс. кв. м. Инвестором выступает "Авиакор".

Для привлечения застройщиков в муниципальные проекты, конечно же, придется сходить на некоторые уступки. И тут у градоначальников простор для "творчества". По договоренности с ресурсоснабжающими компаниями быть может предоставление льготных тарифов на подключение к сетям, выделение по более низким ценам площадок для строительства в престижных районах - при условии, что застройщик параллельно будет заниматься возведением дешевого жилья по городским программам и т.д.

Пора проснуться

При всем разнообразии источников финансирования строительных проектов создается впечатление, что участие муниципалитетов в этом процессе сведено к минимуму. В развитии отрасли их роль в текущее время сконцентрировалась лишь в узком секторе разрешительной и надзорной деятельности. Между тем без непосредственного участия муниципальных чиновников вывести рынок недвижимости из кризиса не удастся.

В первую очередь муниципальные власти должны стать локомотивом инвестирования в строительные проекты. Тем более что способов привлечения средств в их руках достаточно. В случае финансирования возведения жилых домов по муниципальным программам возможен выпуск ценных бумаг, которые могут распространяться как посреди юридических лиц, так и среди граждан. Тогда возможен расчет не только в денежном эквиваленте, но и жилой площадью. По словам заместителя главы администрации Саратова по экономике Татьяны Хомутовой, действительно, такая вероятность существует, но покуда скорее теоретически. При финансировании банками застройщиков жилой недвижимости либо общественных социально значимых объектов муниципалитет может выступать соинвестором либо поручителем по кредиту. Собственно говоря, городские власти могут независимо выступать застройщиком и забирать кредиты в банковских структурах для строительства.

В подготовке материала участвовали Наталья Дядик и Наталья Маус, Саратов