Я постоянно хотел принадлежать к среднему классу

Рост доходов частных компаний в последние годы позволил сделаться многим наемным сотрудникам высокооплачиваемыми. Парадокс в том, что как раз они чаще других ищут дополнительные внешние источники доходов, стремясь к финансовой независимости.

Дмитрий Лазарев

Фото - Дмитрий Лыков

"Красиво существовать не запретишь", гласит распространенная поговорка. Для множества наших сограждан сиюминутное финансовое благополучие в виде отдельной квартирки, импортной машины, дачи и стабильной зарплаты в надежной компании - как ни чудно это звучит сейчас, через только немного лет потом периода экономического хаоса и отчаянного прозябания страны, - нисколько не является пределом мечтаний. Люди стремятся расширить пределы своих материальных возможностей. Переход на свежеиспеченный порядок без малого неизменно означает для них достижение финансовой независимости, стабильность в будущем и... самореализацию, установленный манера жизни, когда они являются хозяевами своих планов, времени и предпочтений.

Интервью с коммерческим директором издательской группы "Эксперт" Дмитрием Лазаревым D" открывает серию материалов о финансовой независимости. Мы планируем поведать об опыте людей, представителей среднего класса России, ищущих применения своим предпринимательским талантам. Наверняка мы встретим посреди них и тех, кто целиком отказался от наемного труда и рискнул посвятить себя своему делу.

- Дмитрий, у вас есть работа, приносящая стабильный славный доход. Откуда появилось возделение получать как-то еще?

- Я бы сказал, что это не несложно стремление зарабатывать больше, а некая стратегия жизни. На одну зарплату прожить, конечно, можно, но перейти на следующий уровень получится не скоро. Я понимал: чтобы жить лучше, нужно прикладывать больше усилий. Хотя цели стать олигархом ни при каких обстоятельствах себе не ставил - я вечно хотел принадлежать к среднему классу.

Идея, что аккурат и как делать, родилась довольно давно, но долгое пора не было возможности ее воплощать. Пришлось дождаться, когда осязаемый барыш начал стабильно генерироваться при минимальном затраченном времени. Кризис 1998 года и последующие год-два стали катализатором. Я анализировал упущенные возможности: тогда, например, позволительно было взять хоть куда загородный обиталище на Сколковском шоссе за сто двадцать тысяч долларов, при том что в текущий момент он будет стоить не меньше полутора миллионов. Посчитайте доходность - полторы тысячи процентов за шесть лет!

- И с чего же все началось?

- Сначала, ещё до кризиса 1998 года, были вялые попытки употребить банковскими депозитами. Тогда я работал в Германии и зарабатывал больше, чем мне было надобно на текущие расходы. В российских банках у меня лежали какие-то средства. После коллапса крупнейших из них осенью 1998 года доля денег, что были размещены в "СБС-Агро" , я потерял. Хорошо, что все же большая количество моих сбережений, которые я тогда держал дома наличными и на депозите в Автобанке, остались при мне.

После кризиса я вернулся в Россию. Мои доходы по-прежнему были в валюте, а в этом месте тогда все рублевые активы грубо обесценились. С накапливающимися свободными деньгами необходимо было что-то действовать - не удерживать же их под подушкой! Волей-неволей приходилось делаться инвестором. Я решил инициировать с поиска квартиры, чтобы самому там жить. Это был финал 1999 года, тогда - позже шока 1998−го - все еще были в растерянности. Рынок какое-то период стагнировал, а опосля начал всегда падать. Вчера это стоило сто тысяч долларов, а завтра - уже девяносто пять. Я дотерпел до того, что купил на самом дне. Купил трехкомнатную квартиру в сталинском доме, в любимом мною районе Ленинского проспекта. Отремонтировал ее, прожил в ней несколько лет, за это час в цене она выросла в два с половиной раза. Уже тогда, принимая решение, я руководствовался в том числе и инвестиционными соображениями. Делая ремонт, я исходил из представлений об удобстве и комфорте среднестатистического потенциального покупателя этой квартиры.

Вообще, не будучи профессиональным инвестором, как, например, Уоррен Баффет, мне завсегда понятней была осязаемая недвижимость, нежели эфемерные акции, которые изредка скоро становятся никому не нужными. Хотя потенциальный заинтересованность к фондовому рынку у меня тогда также был. Правда, все это было для меня в такой степени непонятно, что я решил поначалу получше исследовать вопрос. Это был 2002 год. Я был знаком с Марленом Манасовым, главой Brunswick UBS Warburg, гуру фондового рынка. Меня по неопытности удивляло его касательство к инвестициям в акции. Когда он мне говорил, что есть такие-то хорошие акции, то я, насмотревшись фильмов, представлял, что вот купил-продал и ездишь на "бентли". А он представлял себе инвестиции как долгосрочный процесс. Его советы кардинально расходились с моим видением и ожиданиями. Я не понимал тогда, как разрешается достать акции и позабыть о них на продолжительное время, не присматривать за их котировками... это же так интересно!

Я все же решил вложить часть своих средств в бумаги. Помню, что в первую очередь все росло, позже рынок упал, я каким-то образом достаточно одним духом позицию восстановил, не используя ничьих советов, кстати. И вот когда уже на горизонте замаячил "бентли", все это закончилось крахом ЮКОСа.

Для рядового инвестора это было неожиданно, так как ЮКОС считался "голубой фишкой", сильно перспективной компанией с претензиями на мировое лидерство. Все, что было написано в книжках по инвестициям, казалось, было в ЮКОСе соблюдено. Тогда к акциям госкомпаний оттого что отношение было сдержанное, за исключением "Газпрома", пожалуй. Рынок их считал малоэффективными, а значит, не перспективными. Я поставил на лучшую компанию, так как казалось, что если не ЮКОС, то кто же?

В общем, на акциях я почти ничего не заработал, а на ЮКОСе более того потерял. До сих пор у меня есть пакетик этих бумаг, но его стоимость сегодня - детям на мороженое. Спасло от больших потерь на рынке только то, что незадолго до обвала ЮКОСа я значительную часть денег из этих бумаг вывел для покупки загородного дома.

- Итак, за несколько лет два разочарования - банки и фондовый рынок. Было ощущение, что больше вы сюда не придете?

- Нет. Свободные денежки ибо по-прежнему были в наличии. Но недвижимость мне все-таки была ближе. Ее потому что разрешено не только выгодно продать, но и сдать в аренду, заложить под кредит банка для реализации какого-нибудь проекта. Я продал квартиру на Ленинском, купил загородный дом, отремонтировал его, а параллельно вложил монеты в квартиру в высотке "Дон-Строя". Покупал я еще на этапе фундамента. Ее продолжительно мучили, опоздали со сроками сдачи. Сейчас эта квартирка стоит раз в шесть дороже. Хотя ключевой рывок в стоимости произошел за концевой год-полтора , но и до этого темпы роста цены существенно превышали доходность по депозитам.

- А перегрева рынка жилья и, как следствие, обвала цен не боитесь? Ведь в последнее миг море людей покупали квартиры в Москве не с целью улучшить свои жилищные условия, а чтобы получить на диком росте. Эта когорта людей уже в хорошем плюсе, зачем бы ей не зафиксировать польза в случае остановки темпов роста цен?

- Не думаю, что жилье в Москве и Подмосковье может шибко обесцениться в ближайшие годы. За годы советской власти накопился большой отложенный спрос на жилье, и он покуда вдалеке не на все сто удовлетворен. На Москву играет все: это центр, где престижно жить, где не возбраняется ладно зарабатывать, все хотят угодить в тот самый город. Вся региональная элита, все региональные гроши в том или ином виде хотят наличествовать в Москве. Это все объективно будет помогать спрос на качественное жилье нового поколения. Плюс, как я понимаю, мы как нация шибко позитивно относимся к спекулятивному доходу, оттого этот нереальный рост, тот, что всего ничего чем можно оправдать, нами воспринимается нормально, люди продолжают покупать. Денег потому как нефтяных много. Мне кажется, что какой-нибудь германец или швейцарец, увидев такие темпы повышения цен на жилье, вышел бы протестовать на улицу. Протестовать супротив спекуляций! Но в этой стране почти все осязаемые доходы в значительной степени спекулятивны.

- Значит, вы крепко решили зарабатывать на недвижимости?

- Да, в том числе и потому, что мне это интересно. Свой основополагающий здание я искал сам года три. Долго ездил по Подмосковью, цены тогда были копеечные. Потом, в процессе поиска, я почувствовал, что поезд уходит. И хотя тогда я искал дом, чтобы жить в нем самому, навык выгодной продажи первой московской квартиры подтвердил мои намерения относиться к таким крупным приобретениям как к части жизненной стратегии, учитывая инвестиционную составляющую. Моя стратегия была такова, что я не хотел жить всю существование в одном месте. При том что в Москве я родился и бытие прожил, но к конкретным местам я не привязан. Стали доходы выше, изменились запросы - перекочевал на новое место. Поэтому я выбирал объект, который сквозь пять-шесть лет можно было бы отдать с хорошей прибылью. Хотя на растущем рынке это получится на практике с любым объектом.

Я должен был подстроиться под аудиторию потенциальных покупателей, чтобы выбранный мной участок, сделанный мной ремонт, подобранная ситуация и посредством несколько лет были интересны покупателям. И чтобы разыскивать их долговременно не пришлось. В своих планах я рассчитываю на обширную категорию покупателей квартир и домов, которым крайне немаловажно приобрести и завтра въехать, так как ни времени, ни сил у них на стройку-ремонт нет.

Тот жилье я достаточно нетрудно продал, прожив в нем недолго. А в прошлом году я решил приобретать участки и создавать уже конкретно под продажу, "под ключ". И итог меня вдохновил.

- Вы хотите сказать, что обитель уже готов?

- Новенький дом, с иголочки, на сто процентов отделанный, только без мебели, уже выставлен на продажу. Мы вышли на площадку в конце октября 2005 года, а помыли окна и подмели полы 30 июля 2006−го. На все про все ушло девять месяцев. Это учитывая, что из коммуникаций на участке были лишь подведенная путь и электричество, а половину зимы стояли тридцатиградусные морозы.

- Скорость не сказалась на качестве?

- Несколько секретов. Во-первых , я инвестирую в паре со своим знакомым, профессиональным риэлтером. В его компетенцию входит мониторинг рынка, розыск участка, определение направления и удаленности от Москвы, оценка юридических рисков и оформление. Важно, чтобы на этих стадиях не приходилось задерживаться надолго. Я же взял на себя ту часть, которая связана прямо со строительством и благоустройством.

Как мы отбирали землю? Купили исходя из здравого смысла. Предварительно поездили, посмотрели места, изучили, на какие площади имеется предельный спрос. Кроме того, за аксиому приняли для себя не связываться с проблемными земельными участками. Появился, например, в последнее момент ограничивающий момент в лице Олега Митволя - окей, мы будем учесть его и на рожон не полезем. И никаких участков с сомнительными документами!

Во-вторых , пришлось раскинуть умом над строительными технологиями. В России традиционно популярная методика - это кирпич, а самая моднячая - дерево. Последний рынок - довольно узкий с точки зрения спроса. Кроме того, сооружать такие дома достаточно долго, приходится работать поправки на то, что дерево - материал живой, нужны особые специалисты, шабашники не построят хорошо. Я решил не рисковать.

Относительно кирпичных домов - это весьма консервативные технологии строительства, дедовские, можно сказать. Фундамент долгое время выстаивается, на погоду все время нужно отвлекаться. За время строительства непонятно, что произойдет с рынком. Поэтому я начал разыскивать технологию, которая могла бы сэкономить нам время. Пришлось походить по строительным выставкам, почитать. В результате нашлась технология, которую достаточно давнехонько использует фирма "Мосстрой-31" , хотя изначально эта технология еще BASF, шестидесятых годов. Дом отливается, при этом применяется специальная несъемная опалубка, которая остается на доме в качестве звуко- и теплоизоляционного материала. Сначала это казалось сверх меры революционным. Но весь середина Москвы, в том числе элитная Остоженка, в текущее время застраивается литыми монолитными домами. При этом в качестве шумоизоляции там используются специальные фасадные плиты из того же материала. Мы тоже решили применить литье и навесные фасады. Наняли подрядчика, профессионального строителя с большим опытом, со своей строительной компанией. Этот джентльмен консультировал нас по технологиям, строительным решениям, а мы выбирали, что нам подходит с точки зрения инвестиционного цикла. Что очень важно, у него оказался здоровый опыт использования этой технологии.

В результате мы загодя славно представляли себе себестоимость и время проекта. План себе изначально установили как самое малое на уровне восьмидесяти процентов маржи. Это было в сентябре 2005 года, и на финальный бум при этом мы тогда даже не закладывались.

- Что дальше? Есть планы развернуться?

- Конечно, будем потихоньку расширяться. Кроме того, что можно закупать участки под застройку, есть еще и стратегия выискивать и покупать участки, которые по разным причинам недооценены по сравнению с рынком. На этом сейчас полностью можно зарабатывать процентов тридцать за пару-тройку месяцев. Конечно, все было бы проще, если бы была вероятность схватить в кредит значимую сумму денег на расширение деятельности. Мы бы и весь поселок построили. Но это может быть только в отношении профессиональных строительных компаний с большими объемами застройки. У меня же как у физического лица в то время как даже кредитной истории нет.

Но если помечтать, то я бы занялся средним классом, потому как что там безграничный объем спроса. Да и менее освоенные шоссе - южные, восточные - таят в себе внушительный потенциал. Секрет успеха там, как мне кажется, содержится не в том, чтобы ломить цены, как это сейчас происходит в организованных застройках, а заработать за счет быстрого и большого оборота. Мы же пока стараемся отжимать максимальную маржу из каждого проекта.

Я стараюсь подсоблять какой-то теперешний мейнстрим в оформлении и отделке, очень дорогие варианты отбрасываю. Если совершать что-то мегамодное и уникальное, то следом это может быть сложно продать. Пока, я считаю, не удовлетворен общественный спрос на дома среднего размера - примерно трехсот-четырехсот квадратных метров.

Наша себестоимость без труда укладывается в тысячу долларов за квадратный метр площади дома. Это уже с отделкой, фонариками, газоном, сауной, гидромассажными кабинами и ванной, спутниковой антенной и так далее. За такие капиталы целиком можно поменять трехкомнатную хрущевку на свой дом, хотя и не по раскрученному направлению.

Что еще помогает нам экономить? Можно заказывать эксклюзивный план и дожидаться его разработки месяц-два , а можно купить готовый пакет проектной документации - частные лицензированные на то компании продают их тысячами. Это стоит порядка пятнадцати-двадцати тысяч рублей. Через два дня ты получаешь проект и можешь приступать строить.

Ну а пока нас ждут еще два участка, которые мы приобрели под застройку еще в прошлом году. Их, кстати, нам тоже удалось забрать по цене ниже рынка на тот момент. Зная себестоимость проекта, я почти уверен, что не проиграю. Даже если рынок начнет падать, то проистекать это будет неспешно - рынок консервативен. Кроме того, рядом с моим поселком никакой "первички" больше нет и не предвидится. Направление хорошее, участок лесной, по соседству уже обжитые участки, все вблизи от Москвы. Вообще участки, близкие к городу, мы выбираем еще и потому, чтобы самим колесить было не далеко. Фактор времени приходится учитывать, так как и я, и партнер имеем основную работу в Москве. А пока даже выходные приходится расходовать на стройку.

Мы выбрали себе сегмент красивых участков и домов средней площади. Не понимаю, что делать в доме свыше пятисот квадратных метров человеку, не имеющему огромный семьи и не устраивающему больших приемов. Сейчас мы хотим тронуться в сторону красоты и оригинальности. Например, на одном из лесных участков планируем выстроить бассейн с полным остеклением одной стены - плывешь как бы в лес. Знакомые, работающие в архитектурных журналах, говорят, что если получится красиво, то это можно будет даже издать в одном из журналов. Сейчас размышляю, а не потратиться ли на хорошего архитектора-дизайнера.

- Со временем эта занятие начнет занимать все время. Вы намерены покинуть в дальнейшем основную работу и заниматься только недвижимостью?

- Нет! Я не планирую самореализовываться через возведение домов, вылезать из профессиональной жизни. Я не архитектор, не дизайнер. Та часть - она сурово для доходов. Можно не тратить на застройку даже большого количества участков все время. Во-первых , есть проверенный и верный застройщик-профессионал , который в состоянии основать работу. Во-вторых , если дизайном и закупками отделочных материалов сейчас занимаюсь я сам, то вслед за тем можно будет нанять профессионального дизайнера, который будет планировать и организовывать этот процесс.

- Пользуетесь ли вы сейчас банковскими продуктами?

- У нас есть кое-какой объем средств, зарезервированный под строительство. Неизрасходованную часть и страховой припас (на эпизод перерасхода по смете) как раз мы и держим в банке.

Соответственно, от банка требовались не столь высокие ставки, сколь гарантии надежности. Когда затеваешь проект с недвижимостью, важно, чтобы банк как снег на голову не исчез в неизвестном направлении или не рассрочил выплату своих долгов на пятнадцать лет, даже если нежданно-негаданно случится какой-нибудь кризис. Посему был выбран Ситибанк. Я исходил из того, что вряд ли кто-то позволит им разориться - доброе имя глобального банка стоит дороже его российских активов. Кроме того, так как сумма на счету оказалась приличная, банк автоматически дал персонального менеджера. Сначала я положил все средства на депозит, хотя проценты там были не самые высокие. Потом решил все же испытать заработать с этих временно свободных денег несколько больше. Самостоятельно игрывать на фондовом рынке я не собирался, вследствие этого остановил свой выбор паи инвестиционных фондов. Осенью 2005 года я зашел в самые консервативные фонды - облигационные. Мне по-прежнему была принципиально важна надежность, а доходность по паям получалась все же выше процента по депозиту. Через Ситибанк я купил паи УК "Тройка Диалог" и "Пиоглобал Эссет Менеджмент". К концу года стало понятно, что подъем скорее всего не собирается останавливаться. Поэтому я частично вышел из облигаций, добавил еще средств и купил паи смешанного фонда и фонда акций, опять-таки "Тройки". Не могу похвастаться, что продал эти паи на пике их стоимости, но полученные результаты меня устраивают. По облигациям получилось порядка десяти процентов, а по акциям - двадцать-двадцать пять процентов.

- Есть мысли о том, как жить на пенсии? Или комплект активов в виде ценных бумаг, депозитов и недвижимости, который должен накопиться к тому времени, и будет гарантией финансовой независимости?

- Не хочется пенсии как таковой! Почти уверен, что я по-прежнему буду чем-то энергично заниматься. Возможно, с возрастом я лишь сменю работу с утра до вечера на работу консультанта или лектора. В этом возрасте в человеке наиболее приподнято должен цениться не навык, а опыт. Так что, думаю, кой-какой поток поступлений не должен прекратиться. Но усесться перед телевизором или переехать на гавайский пляж не хочется - лучше, как воин, отдать богу душу в седле. Кроме того, думаю, что в этом возрасте, набравшись опыта, надо поработать на благо страны, может быть, в каких-нибудь государственных организациях. Не все сводится к тому, чтобы заработать как собак нерезаных денег и сиживать на золотом унитазе.